[主持人的话]
“三八”妇女节将至，3月7日（周五）的节目中，我们邀请上海市女律师联谊会副会长、“上海市优秀女律师”、“上海市三八红旗手”陆忆军律师，做客东方网嘉宾聊天室，通过网络聊聊目前的楼市和房产方面的问题，聊聊女性创业中可能遇到的法律问题，并在节目中解答大家提出的一些法律咨询。
时间：2008年3月7日（周五）下午3点～4点。
专题：房市聚焦
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·二手房买卖中必须注意的法律问题[嘉宾介绍]
陆忆军律师，上海市浩英律师事务所合伙人、上海仲裁委员会仲裁员、上海市律师协会理事、上海市女律师联谊会副会长、上海市浦东新区政府法律顾问团成员。
其于1983年、1993年先后毕业于华东政法学院法律系和华东师范大学国际金融系国际经济专业；之后还分别取得了澳大利亚悉尼科技大学法学院硕士和美国杜兰大学工商管理硕士学位。2001年11月，其作为中国政府首次在法律界组织的“WTO争端解决机制赴美高级研修团”成员赴美培训。陆忆军律师自1983 年起至今一直从事律师工作，先后被评为“东上海十佳律师”和“上海市三八红旗手”等。
[聊天实录]
[嘉宾陆忆军]答： 网友们，下午好！我是来自上海市浩英律师事务所的陆忆军律师，今天想借着这样一个机会，特别向女性朋友们预祝三八节快乐。我主要从事公司的收购兼并、外商投资、房地产开发业务等，同时我还担任上海市仲裁委员会的仲裁员，近期处理了不少有关房屋装潢纠纷方面的仲裁案件。如果网友们在这方面有什么法律问题，我们可以作一些探讨。
[网友xiangfei]问： 陆律师，前一阵延安路陕西路口的烂尾楼因为墙体巨幅广告引了争议，您在盘活烂尾楼方面的case有什么涉及吗？
[嘉宾陆忆军]答： 有一些涉及。如果作为烂尾楼的收购方来讲，首先一般是明确是项目股权的收购，还是购买资产。如果是购买资产的话，法律关系会相对简单一些，但是一般的交易成本会比较大，会增多一大笔税费的开支。如果是项目股权的收购，我们律师主要的任务就是帮助客户能够尽可能查清被收购方的资产负债状况，尤其是或有的债务，比如说被收购方原有对外的担保等等。在项目启动时，现在客户都会聘请律师进行法律的尽职调查，主要也就是为了查清这些楼盘的现存的法律状况是否存在暇疵，这些是我们之后制作交易文件的基础。
[嘉宾陆忆军]答： 首先要明确购房时你姐姐是否已经结婚，如果说购房时你姐姐已经结婚，而事先并没有和你姐夫约定该房产非共同财产的话，那么除非你能够提供足够的证据能够证明这一房产实际系你所购，那么一般会认定这个房产是属于夫妻的共同财产。而如果购房时你姐姐尚未成婚，那么这个房产应当是属于你姐姐的婚前财产，自然你和你姐姐之间的约定就可以顺利履行。
[网友挑战难度]问： 看您参加大律师评选时公布的简介，提到您“善于运用长年积累的实务经验，灵活且富有创造性的处理解决客户所面临的一些棘手问题”能否介绍1～2个您觉得解决得漂亮的棘手问题？
[嘉宾陆忆军]答： 案件的处理如果仅仅是按照常规的一些做法，结果可能不能够真正地解决问题，遇到有一些特殊状况的时候，有长期从事律师经验的律师来讲，就应当运用起一些综合的经验，有创造性地解决一些问题。比如说有这么一个例子，这是我的一个客户，是拥有５A级的写字楼，其将有一个层面的一大半楼面租给了一家即将开业的餐厅，由于餐厅的股东发生纠纷，导致该餐厅由于欠付装潢公司的工程款项而被装潢公司告到法院，装潢公司同时提起了诉讼保全，把整个餐厅进行了查封，而这家餐厅又同时欠付我们客户的租金。如若我们也同时起诉这家餐厅欠付的租金，并要求单方终止租约，我们预计肯定会得到法院的支持。
但是，这场诉讼将是旷日持久的，我方客户实际的租金损失可能得不到弥补（因为装潢公司已经诉讼在先，而这家餐厅可能已经是资不抵债）。所以在这种情况下，我就提出和装潢公司进行协商，我们一次性地支付装潢公司一笔款项，以收购装潢公司的或有债权，让装潢公司配合我方继续诉讼。装潢公司接受了我们的提议，我们就要求装潢公司能够撤销对餐厅的查封，而我方公司按约直接行使单方终止租赁合同的权力，如此我们把餐厅所占用的面积及时又出租予其他公司。如此虽然我方客户先行损失了一笔向装潢公司收购或有债权的款项，但因为房屋得到及时出租，所得的租金收入应当远比按通常通过诉讼解决所获取的利益要大得多。
[网友小钱]问： 我婚前买的房子，婚后想卖，请问要夫妻共同签字吗？
[嘉宾陆忆军]答： 要确认现在这个房子的产权证是你一个人的名字，还是夫妻双方的？如果是前者，那么出售房子的时候就无需夫妻共同签字。
[网友王]问： 我婚前购置一套房子，是按揭买的，有首付发票。但房证是婚后办下来的，是共同还按月还款的。请教律师，这房子是不是我的个人财产？
[嘉宾陆忆军]答： 这是要看结婚证的签署日是在房产证颁发日期的之前或之后，如果是在房产证颁发日之后的，又没有特别约定的，那么是属于夫妻共同财产。
[嘉宾陆忆军]答： 按照你所述的情况，明显是开发商违约了。现在你若想起诉，你的第二、第三项诉请，我认为首先要看一下你们原有合同的约定，是否约定了违约金的具体计算，当然如果没有约定违约金，或因开发商违约而导致你的损失超出违约金的，则超出部分你还可以要求开发商赔偿。
[网友辰]问： 本人于2000年登记结婚，并于2001年生下一子，差不多三个月的时间，男方父母就因孩子的居住问题多次来女方吵闹，因此造成我与儿子两年多的时间未回过男方家，其间我丈夫又私自购买了一套商品房，从购买至其入住都未曾与我商谈过。后因权衡到儿子的关系，我们并没有离婚，而是选择仍然生活在一起。但是在这几年的夫妻生活中，我们之间的问题还是很多，相互间的关心、信任都没有了，现在甚至连夫妻生活也没有了。还有他的父母根本就不把我当一家人看待。
去年我丈夫说是为了解决我和他父母间的不和，又购买了一套两房一厅的房子，又说为了办理产证，拿取了我的身份证与户口簿，结果产证上根本就没有我的名字，他只是用其去银行办理了我的参贷关系，使我更肯定了我们的婚姻问题，因此我想提出离婚。我有一个7周岁的儿子，虽然我现在和我丈夫同属一个公司其下，但是他属于正式编制，待遇比我好，我只想争取到孩子的抚养权，是否可以？
[嘉宾陆忆军]答： 你的问题主要是孩子的抚养权如何确定的问题。如果双方不能协商一致，而双方都希望得到抚养权，法院判决主要是考虑有何方抚养孩子对孩子更为有利。从你提问来讲，你丈夫的经济条件要好过你，但这不是唯一的判定依据，如若你能提供充分的证据说明由你来抚养孩子对孩子更为有利的话，如孩子长期以来一直是由你关心、照料，孩子本身更愿意和你在一起，或者你丈夫有其他不良嗜好等等，而你的经济能力虽然比你丈夫差一些，但也有足够能力抚养孩子，那么你还是有可能取得抚养权的。
[网友许女士]问： 我要离婚房产我可以分到多少？律师您好，我想离婚，房子是婚前2002年丈夫的父母出按揭首付款购买的（我是2004年结的婚），婚后是有我们自己付贷款，这个房子还有一个问题是房产证的名字是我丈夫的弟弟，丈夫的父母和弟弟都各有房子，结婚前他们都表示这个房子就是给我们的，我们有一孩子，我想要孩子的抚养权，在这种情况下我想要离婚的话，房产我能分多少？
[嘉宾陆忆军]答： 按照你介绍的情况来讲，由于该房屋是你丈夫的父母付的首付，且房产证的名字是你丈夫的弟弟的，所以不能认定该房屋是属于你们夫妻共同的财产。至于说婚后你们支付贷款的部分，那么这部分已还的贷款额应由其弟弟返还，而返还部分的款项应当是作为你们夫妻共同的财产。
[嘉宾陆忆军]答： 时间过得真快，今天聊天的时间就要到了。由于时间的关系，很抱歉不能回答所有的问题，希望以后还有机会和大家交流。再次祝姐妹们三八节快乐！
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