[主持人]：
今天早上还是小组审议，请分别给我们大家介绍一下讨论的内容是什么？
[嘉宾孙持平]答：
我是在浦东代表团的，这次人代会一个热门的话题就是民生的问题，因为很多代表都是从民间选出来的，所以大家对环保的问题也有很多想法。
[嘉宾倪建达]答：
我们小组讨论得非常热烈，这次市政府的报告、人大常委会的报告，都高度关注民生，关注我们和谐社会的整体发展，所以代表讨论的范围非常广泛，但是住房问题始终是代表关心的问题，所以今天很高兴有这个机会跟各位网友一起讨论，这也是把我们人代会的精神，人民主体在社会上讨论的非常好的机会，所以今天非常感谢东方网提供这样一个机会。
[主持人]：
这段时间我们听说房地产的一些情况，比如说二手房卖不动，还有房地产交易相对冷清一点，但是房价还在涨，各种各样的声音，我看到有一些网友说，不明白了，特别担忧，希望有一个明确的信息来告知他们。我们先请倪代表对我们分析一下现在房地产市场的一个现状。
[嘉宾孙持平]答： 倪代表是专家，他发言很有权威。
[嘉宾倪建达]答：
经常可以感受到政策对市场的影响。对房地产行业大家都比较关注，最近在报纸上的报道，一些二手房市场，特别是二手房经营的企业濒临倒闭，或者已经有倒闭了，引发了大家的议论，说二手房市场到底是不是可以健康发展，是不是可以有效地作为改善我们市民居住的一个载体或者一个平台。
我总地考虑认为，我们上海的房地产市场还是处于一个比较正常、健康的发展状态之中。但是从前年开始，中国的房地产发展有一些过热的情况。所以从这个概念当中来说，中央政府采取一系列的政策来抑制房地产价格的过快地上涨，那么政策的调整目标方向都很明确。并不是说这个房地产怎么样，也不是说这个市场不好，关键是上涨得太快了以后，我们的发展后劲是不是还能够持续支撑，这个状况我们认为在未来的2008年、2009年房地产的价格还是处于平稳的态势。
现在表现出来的二手房市场不景气，就像现在外面的天气一样有一些雪花，我认为这只是暂时的现状，总体上还是会稳健的发展，这也是根据形势的支撑，我想孙行长那边能够支持我们二手房市场的有实际需求的居民的要求，我认为这个二手房行业还是会平稳发展的。
[主持人]： 那么是不是房地产新变化和新政会有直接的关联。
[嘉宾孙持平]答：
九十年代开始上海一手房发展非常快，很正常，接下来就要大力发展二手房。你刚才说的第二套房子确实也是老百姓关心的问题，这主要也是国家有关部门为了保证房地产市场健康发展，为了防止房地产的价格过快上升，然后出台了一些政策。影响最大的就是对第二套房要按照贷款的利率上浮，这个确实影响很大。
我刚才也说到，无论是银行还是房地产开发企业，还是居民，大家都希望这个市场能够平稳、健康的发展。不单有关部门出台一些政策，如果整个房地产行业健康的发展，得益的不仅是企业，居民也会受益，这很重要。
[主持人]： 说到第二套房，那么第二套房如何界定？有哪些的规定呢？或者说跟业务有一些什么样的关联？
[嘉宾孙持平]答：
这是去年发了一个联合补充的说明，对什么是第二套房做了一个补充规定，这就是以家庭为单位，包括未成年的子女，这个为单位。如果他购买了第二套房包括以上的就属于第二套房。但是这个问题还有很多可以讨论的方面，现在据我们了解人民银行还在和有关部门进行磋商，就具体问题来具体处理。
[主持人]： 这个政策对房地产有一些什么样的影响呢？
[嘉宾倪建达]答：
我想第二套房对房地产市场有一定的影响，但是并不表明对第二套房的开发直接造成影响，更多的是对投资客户。
[主持人]：
之前我看到网上有这样说，要么就是平抑房价，要么就是增加供应量，但是增加供应量越来越难，因为土地是有限制的，那如何来控制呢？他们都很悲观。
[嘉宾倪建达]答：
这个问题在我们小组讨论的时候，我做了发言，我觉得像上海这样一个国际化大都市，特别是人多地少发展快的状况下，就要适当考虑对容量的调整和研究。我们原先上海的发展过程当中，对土地的控制几乎是放宽了，上一届政府做了大量的工作以后，管住了。但是管住了以后带来了地价的上升。所以房价的上升除了我们整个社会经济发展的正常上升以外，还有一个容积率的问题，所以我也建议市政府在这方面可以做一些研究，有的地方可以盖房子，有的地方不可以，这样城市就显得很有个性。
我觉得要解决房价的问题不是一条政策、一只手，而是应该有很多的政策、很多的手来多管齐下，包括动拆迁的成本控制，我认为只有几管齐下，才可以让我们的老百姓真正做到居者有其屋。
[嘉宾倪建达]答： 房子也是一个特殊的商品，有居住的需求、也有投资的需求，对居住要保障，对过度的投资要抑制。
[主持人]：
我看到之前有一个网友提供这样一个案例，好象孙行长可以给大家及时解答，就是说在房贷出来之后有什么变化，他说一个家庭现在要买第二套房子，120平米，在第二套房规定出来之前，这个花费究竟要多少钱，计算一下。
[嘉宾倪建达]答：
按照中央人民银行的，现在五年期的基准利率是7.8，按照原来的办法是可以打个八五折，可以下浮15%，这样他的利润就是6.61，如按照刚才说的120平方米，120万，我们测算一下他的利率每月需要还贷的利率是在7000块左右。由于是第二套房，按照新的规定，他非但不能下浮15%，还要上浮10%，这样他的利率就是提高到8.613，这样他每月的还息就要7350元，就等于每个月多了350块，按照20年计算要多支出8万多。如果放到20年还是可以承受的。我想政府的目的还是抑制过快需求。总的来说还是正常的。考虑到货币的时间价值，和增长因素。
[主持人]：
有的人觉得多支出就是一种负担，所以还是把这一部分看得比较重，在网上可以看到出现了一个退房潮，这就是关系到开发商的利益了，他们就差这个十几二十万，就觉得要等一等，再看一看。
[嘉宾倪建达]答：
这对开发商肯定有一点负面的影响，这可能是个别现象，如果用“潮”来形容这样一个规模，可能有的盘子，本来面对的是中低收入人群的，但是可能差的钱很高，就有一点压力。还有一种在规模上比较大，所以他会对未来的房地产，刚才孙行长讲的投资的预期会降低。投资预期降低，而利息成本的支出增加，他做了一个承受的测算以后，无法承担这个后果，所以会退出，我想可能是个别的现象，不会是我们当前房地产发展过程中的一个趋势。
[主持人]：
我们来谈一些具体的案例，在网上搜集到的网友的提问，还是和第二套房有关的，如果说一个儿子，他是儿子的身份，在单身的时候为自己和父母买了一套房子，三个人住在一块，这是第一套房，现在他要结婚了，他要再买一套房，实际上他只不过是为了结婚而已，现在对他来说是第二套房，但是对他自己的家庭来说是第一套房。那么他也不是为了炒房只是为了一个家，这个问题两位嘉宾怎么看呢？
[嘉宾孙持平]答： 这是第一套房。
[嘉宾倪建达]答： 他已经成家了，这是第一套房，所以没有影响。以后贷款找我们孙行长。
[主持人]：
还有一个网友说，有一些家庭现在的人均住房面积特别小，为了改善居住环境，换一个大的房子，现在又有说如果人均面积超过多少才可以视为一套房，这个标准或者规定是不是已经出来了，各个银行的鉴定标准是不是也不一样？
[嘉宾孙持平]答：
这个政策，说老实话政府的政策出台以后要有相关的配套措施，这个政策出台以后，相对来说银行很难操作，出发点是好的，人均居住面积低于多少是不算的，但是谁来认定这个所在地区的人均面积是多少，这个还没有办法。这对银行来说就比较困难了。我们只能去参考一下市政府有关部门统计的数据，上海人均住房面积是多少，但是这个没有权威性，所以我们觉得这个政策还值得斟酌，没有人来认定，那么银行就没有依据，比如说上海应该是多少。
[主持人]：
既然已经看到这个问题，那么两位也是人大代表，应该帮助老百姓说话，既然没有这样的规定，我们以后怎么做？在这次会议上会不会关注这方面的话题？
[嘉宾倪建达]答：
围绕政策的趋向已经是一个非常利好的信息，可以成为一个操作的政策，政府部门也在加强研究。既然考虑到这个需求，不管这个政策出台的背景怎么样，背景还是好的一面，这方面的需求相对政府来说一定会推进。但是这个信息出来到具体的实施，我相信有一定时间上的差异，如果有需求的消费者，我希望大家能够耐心等待一下，这个政策不会挫伤你们的信心。
[嘉宾孙持平]答： 我会向有关部门反映。
[主持人]：
在我们了解过程当中有网友说，之前我们申请贷款准备买房了，突然间发现房子不见了，那么之后应该怎么办，我要再买二手房的话怎么操作？
[嘉宾倪建达]答：
关于二手房跟一手房不是一样的，现在倒闭掉的二手房的公司我认为比例很小，整体上这个市场还是比较健康的，但是倒闭掉就证明他的成交量很少，它的规模扩张和他的营收之间不平衡，所以这是他经营状况的反映。从这方面老百姓是不是要退房，是不是房子没有了，定金也找不到了。像上一次有一个中介公司就卷款逃走了，这完全不是政策的问题，这是刑事问题。这就提醒我们的政府部门，怎么样提高监管的作用。
比如第三方的钱，定金，有一个专门的部门来监管，让你足够有信心相信这个企业的监管是有力的。现在有大量的现金短时间里集中在二手房经营的企业里面，这就牵涉到一个信任的问题。绝大多数的企业是好的，但是偶尔一个企业导致了社会信任的危机，给我们这个行业带来的影响是很大的。我想这个方面应该是要政府加强监管，要加强第三方的现金的管理。给我们的消费者带来安全，对这个市场、对这个行业来讲是更加规范、健康地发展。
[主持人]： 在这点上，孙行长有什么看法？
[嘉宾孙持平]答：
总体来讲上海还是比较不错的。刚才说到资金监管的问题，实际上市政府正在研究房地产交易中心，和一些中介机构都在商量，我们工商银行现在正在做的第三方的资金监管系统，如果买卖双方把钱放在工商银行开个帐户，卖方的人不用担心你房子卖了收不到钱。买房的人也不用担心，钱给了收不到钱，因为钱在我们工商银行的帐户里，全部完成以后把房产及时交给买家，把钱交给卖家。
从市民的角度来说要选择一些信用比较高，规范的大的中介机构。你不一定要选择中介机构，如果买卖双方都比较满意的话，也可以直接来操作，这样就避免一些不必要的风险。
[主持人]：
就跳过了这个中介。刚刚两位代表在我们现场已经为大家解答了一些在二手房买卖房屋的一些技巧。那么银行是提高利率，那么会不会换银行呢？本来已经在这个银行贷款了，因为利率提高了就转到另外一个银行了，会不会出现混乱。
[嘉宾孙持平]答：
这既要有一个市场经济的考虑，也要尽可能服务更多的客户，把工作做好。还有一个很重要的就是规范，严格执行银监会、国家有关部门所规定的方针政策，我想银行在这当中不排除竞争因素，但是就上海各家银行来说总体状况良好。我们在掌握贷款方面，在贷款利率的确定上，大多数都是一样的，那么要比什么？就是比服务上、比效率上，这是我们注重做的。注重为这个市场的健康发展，为商业银行的稳健发展提供保障。所以为广大消费者提供更好、更便捷的服务，这是我们商业银行要做的。
[主持人]：
也是更有保障的，更安全的。刚才提到了房地产交易的一些现状一些变化，这是房贷方面的内容，我搜集了一些网友的问题也是在政策方面，推出经济适用房这样不太贵的房源，经济适用房政府在大力提倡，这个问题也很重要，会不会开发这一类的经济适用房？会怎么样开发呢？是通过市场化的方式，让企业自己招投标。
[嘉宾倪建达]答：
经济适用房是政府承担社会保障很好的一个方案。它之所以通过招投标的方式，是希望有实力的，能够对未来的老百姓负责的公司去建设，使得我们老百姓在政府花一定财力的同时，让老百姓得到的更多保障，所以在全市的房地产企业中间进行招投标。它管理的费用同时又减少了，其实可能很多企业会参与到这个问题当中，我们也去参与。更多的是作为企业发展过程中回馈社会的一个机构，形成这么一个机构，同时也是自己企业树立品牌的一个方面。
我不但是做市场高端人群的开发，同时我也会关注老百姓、关注民生的一个房地产基础保障的，我认为这也是一个企业逐渐走向成熟，形成自己社会形象和品牌价值的一方面。并不是因为挣钱才去做这项工作，而且这项工作总体上来讲有很多的配套措施，包括银行都会很支持。因为这项工作是政府为了解决民生，所以我们参与其中的单位更多的是作为社会责任来做的。
[主持人]：
这也体现出代表为老百姓说话。这个问题同样想请教一下孙代表，经济适用房购买的话，因为我们也不是特别懂，经济适用房是不是也要到银行去借贷款，这方面的贷款和普通的房子贷款有什么不一样吗？
[嘉宾孙持平]答： 这个贷款和普通的房地产贷款是一样的。
[主持人]：
如果房价涨得特别快，对银行会形成一个金融风险，那么经济适用房把房价压低，这有没有帮助？
[嘉宾孙持平]答：
我们每天都在和风险打交道，所以在能承受风险的前提下来做。那么经济适用房市委市政府在这方面做了很多的工作，改善民生、提高上海市民住房水平出台了一些措施，作为商业银行来讲我们还是积极支持的，不仅是商业经济适用房。总体来说只要我们大家按照规范来做，按照国家有关部门的政策来做，我觉得这个风险会比较小。
[主持人]：
有人说因为便宜的房子、好买的房子也会滋长一些投资或者投机行为？
[嘉宾倪建达]答：
我想经济适用房不是每个人都可以买的，某种程度上是政府来定的社会上的保障，既然是保障肯定是有条件的，所以要买经济适用房肯定要有很多的条件，比如现在的居住水平、你整个家庭的收入，符合这两个水平以后，可能还需要排队，并不是今天想买就可以买到的，所以肯定有很多的单位、很多的部门要进行审核，从这个概念来说，我个人认为基本上是不会对投资者敞开大门的，应该说把这一部分人隔在外面了，这样才对政府大量的投入有意义，让我们真正的低收入人群，或者社会相对弱势的人群在住房上能够得到保障，能够享受到这个政策。
[主持人]： 看来投资和投机也不是那么容易的，还有一些准入都有很多的细致的政策。
[嘉宾倪建达]答： 经济适用房，进入市场有很多的限制。
[主持人]：
我们在聊天的过程当中有很多的网友不断提问进来。说到房价，还有一个就是青年人买房子的问题，这就是我们网友特别关注的，现在的年轻人特别是刚毕业的年轻白领买房，难于上青天，他的经济基础还是非常薄弱，所以在这一点上两位有没有对青年人买房的建议，或者让他们怎么样调节自己的心态，然后慢慢积累自己经济的资本，在购房上。
[嘉宾倪建达]答：
这个问题是两方面，一方面是缺钱，钱的问题我们孙代表一定会给大家做一个非常好的理财计划。另外一个是缺房，随着我们上海这个城市对全国辐射力，吸纳高级人才、或者务工人员越来越多，我想对中小户型、对中低价位的需求会越来越多，这个市场是存在的。
所以我在小组讨论中，我提到要高度关注外来务工人员居住的状况，和我们政府应该提出的一些对策。我认为网友提的这个问题很好。就是说现在想买房又没有合适的房子可以买，如果说有合适的房子买，又要牵涉到一系列的金融政策或者实际问题，我们可以和孙代表这里分分工，我们会根据这个市场的需求，造更多的适合小白领、外来务工人员的房子，让他们可以找到自己适合的房子。
比如他们现在花一千、两千块租个房子，我们是不是可以造到他只要每个月一、两千块还贷就可以的。我们在九亭就造了这样的房子，他每个月只要花1200元钱就可以按揭，还贷。这一部分人只要再过五年在事业上就会起步了，那么五年后这个房子也增值了，所以作为我们发展商来说要多提供这样的一些房子，这也和政府的规定有关系。
比如三间的问题，卫生间、通风、采光，这方面的问题政府也是倾听民意、倾听社会需要的呼声，会慢慢针对这样的人群去定不同的标准。这些标准解决了以后，我相信这些人会努力工作，然后能够站住脚跟，为这个社会做贡献。那么这部分客户的代表我相信一定会得到我们孙行长的支持。
[主持人]：
孙代表对于青年人买房有何建议？
[嘉宾孙持平]答：
这个问题我在单位面对我们很多青年的同志，确实是大家很关心的。刚才倪代表说了他负责建房子，我就负责配套的金融，这个事情确实对我们广大的年轻购房者来说首先要调整心态，要实事求是，量力而行，你有条件买房子再买，暂时还不行的就不要买，能买大一点就买大一点，不能买大一点的就买小一点。我觉得现在人人都要买一套房子，这也不是很符合现实。实事求是、量力而行非常重要。
从银行的角度来说尽可能地为广大需要买房的同志提供服务，比如我们在设计还款方式可以放长，有一些年轻的同志刚毕业收入比较低，我们的还款期可以拖长，还款可以少一点，等到三年五年你的收入提高了，可以再多还一点。还有存款贷款，我们现在不仅仅你每个月还款，还有如果你有一部分的资金暂时不动的话，银行可以把这一部分钱拿去和你贷款的利息进行对接，这样少了很多贷款利率，也减轻了购房者的利息负担，等等这是我们的政策。
另外我们还可以为我们的客户设计一些理财产品，有一些钱可以买房子，有一部分钱可以买基金。也可以减轻压力等等，我建议大家解放思想。
[主持人]：
刚刚听两位说都是大家共同做好和谐的分配，这样年轻人买房也是从长远的角度考虑，现在是有一点困难，但是不要非常悲观。刚刚也提到了租赁，最近看新闻，开始放开公积金政策来鼓励租赁，可以用公积金来租房，这个会不会对租房的有一些促进作用。
[嘉宾倪建达]答：
这个房子是居住的功能，不要把买房子和租房同时放在一起。我注意到政策配套跟租房之间，税收的政策跟现在的租赁市场还是没有配套起来。我们现在租房的税收部门是当时短缺经济当时的税负，所以投资人买了房子出租，跟租房人买房之间的供需平衡，政府在这中间做了大量的工作。这一部分当中买的起房和买不起房的们做了一定的利益平衡，让我们这个社会居者有其屋的梦想可以越来越近。所以我想首先公积金可以租房是好事，但是除了这方面的推进以外，税负方面的调整应该在政府的考虑之中。
[主持人]：
年轻人有一个过渡期，将来还有退税补贴。关于这方面的优惠政策会越来越多、越来越健全。我们今天谈到的信息量是很大的，说到了房子方面的问题。最后想问问两位代表，也是这次来参与十三届人大的第一次会议，以后还有五年，在这过程当中还会有代表不断提出新的议案或者书面意见，两位有没有计划，自己在这五年里，可以把自己业务方面的内容放进去，为老百姓解决一些实际的问题。
[嘉宾孙持平]答：
我也是十二届的代表，这次是老代表了，这次听了龚学平主任的报告以后，实际上当了五年的代表有深切的感受，人民代表要为人民服务，所以这次当了新代表以后，我要更加努力，要按照宪法规定人民代表所应尽的义务，更好的履行好自己的职责。
我们工商银行实际上是一个服务行业，我整天做的工作就是为广大客户服务，所以我要利用自己工作的职责更好履行好自己代表的职责。在我工作的同时还要更多倾听市民、客户，包括我们行里员工的心声和建议，把他们的心声和建议带到人代会上来，更好的行使自己的职责。
[嘉宾倪建达]答：
我也是老代表，也是十二届的代表，现在又是十三届的代表，每次开人代会的时候，我们都可以感受到整个社会的团结，我们这次开十三届的一次会议，上海市委、市政府，人大、政协，方方面面可以感受到大量关注民生的主旋律，如何更好构建和谐社会，解决衣食住行当中的“住”，在未来的五年里面我们作为代表会更多的关注“住”。包括外来务工人员为这座国际化的大都市做了很多的贡献，我们作为这个城市当中的人要更多厚爱这群人，所以我这次也提了一个意见，希望政府来研究外来务工人员的居住条件。
我还和人大系统谈了一个外来务工子女，关于我们中等职业学校对他们的开放问题。所以我想我们作为老代表也好，还是作为十三届的新代表也好，会和孙代表一样，继续会关注民生、关注我们和谐社会的建设。
同时作为一个代表来讲，在自己平时的工作中间也更多地去身体力行做一些和老百姓利益和我们这个社会和谐息息相关的事情。
[主持人]：
我们可以感受到两位代表继续服务我们老百姓的心情。今天的信息可以给广大的老百姓、广大的网友一点信心，居者有其屋，总有一天可以实现自己的梦想。今天非常感谢我们的嘉宾、感谢我们的网友一直在聊天当中的提问，我们有一些问题没有进行解答，会在聊天之后把这些问题提供给我们的代表，尽可能地回答大家的问题。今天我们的聊天到这里就结束了。再见。
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人大代表倪建达、孙持平：二手房行业还是会平稳发展的 |
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