[主持人的话]
小区居民订立的居民公约是否具有法律效力？业主和物业发生纠纷应该如何维权？……本周五的节目中，我们将邀请上海汇鸿律师事务所计时俊律师，做客东方网嘉宾聊天室，通过网络聊聊《物权法》颁布实施后业主维权等问题，并在节目中解答大家提出的一些法律咨询。“上海市优秀青年律师访谈”节目由上海市律协和上海市法宣办联合推出。在线聊天时间：2008年5月9日（周五）13：30—14：30。欢迎大家参与。
专题：法律维权
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[嘉宾介绍]
计时俊律师，男，上海汇鸿律师事务所主任。上海浙江商会理事，浙江省驻沪企业协会温州工作委员会常务理事，现任卢湾区青年联合会委员、卢湾区海外联谊会委员、卢湾区青年律师联谊会理事、上海浙江商会理事，上海温州商会常务理事，卢湾区法律援助中心疑难案例专家小组成员。2004年获卢湾区优秀青年律师；2005年被评为卢湾区“四五”普法宣传先进个人；2006年荣获卢湾区优秀律师，2008年荣获“上海市优秀青年律师称号”。
计时俊律师钻研业务，擅长办理民商事领域的法律事务,谙熟法语。曾成功办理了“中国知情权第一案”、“中国小业主维权第一案——上海‘四季园’物业纠纷案”等具有广泛社会影响的案件。同时，他为社会弱势群体提供优质的法律援助，并积极主动带领全所参加大型法律咨询活动等大量社会公益活动，取得了良好的社会效益。在“依法治校”活动中，深入开展普法宣传，帮助学校成功处理多起校园伤害案件。
[聊天实录]
[嘉宾计时俊]答： 各位网友，大家好！非常高兴来到这里和大家聊天。
[网友清平]问：
计律师，请问物业公司成被告的情况主要是哪几种主要的缘由被起诉啊？
[嘉宾计时俊]答：
一般分为以下几种情况：一是物业公司没有完整地履行物业委托合同，比如说保洁、保绿、保安存在缺陷；二是在物业合同终止以后尚未选聘新的物业公司时，旧的物业公司继续履行合同中所发生的问题；三是业委会与物业公司签订选聘合同时，业委会并未经过业主大会的授权，或者说选聘过程不透明。
[网友雅苑物业]问：
部分小区居民最近联合起来提出先清洁了喷水池再交物业费，之前也总有一些业主以种种物业做得不足之处为由，动辄就以拒付或拖延支付物业费为要挟，请问该怎么办？
[嘉宾计时俊]答：
清洁喷水池只是物业管理合同当中的一部分，业主无权以物业公司未履行清洁喷水池这一个物业义务而拒绝支付全额的物业管理费。如果是物业公司碰到这样的情况，仍然是可以将业主告上法庭，要求支付物业管理费，而业主在举证物业公司未完整履行物业义务的前提下，可以就不支付部分物业管理费提出抗辩。
[网友羽尔]问：
撇开物权法高深的原理、术语，您先后给机关团体和企业事业等单位授课讲解《物权法》近二十场，您认为对老百姓来说，学这部法律最关键的是学什么？
[嘉宾计时俊]答：
关键学的是什么是《物权法》所规范的“物”。《物权法》所规范的“物”所指的物权人的权利义务是什么，还有最重要的是在不动产的登记方面的要求，与目前的民生比较贴切。
[网友呈露微微]问：
网上看了您的介绍，想问2个问题：）1是您在法国闯荡已经取得成功，怎么下决定回国做律师的呢？看到一篇对留学生的访谈提到在国外最大的困惑就是回国还是不回国，想知道您是怎么下决定回国的。
[嘉宾计时俊]答：
做一个律师，做一个成功的律师，是我从小学的时候就有的志向。当时只是认为律师很帅很酷，其实在后面的人生当中慢慢体会到，律师为了成功也需要付出很多的代价，而不仅仅只是心血。在法国的成功只是体现在我在财富上的积聚，在精神上面我并没有获得满足，我没有体会到自己对他人的一种有效的帮助的快乐，所以为了实现我自小的理想，我就决定回国创业，从零开始。我决定回国一者因为从小的理想，二者因为在国外我无法体会在国内的作为中国人的尊严。当我们这些受过国家多年教育的，迈出国门的时候，人格和国格就油然而生。即使我们在国外取得再大的成功，我们也无法改变自己的肤色和自小的理念，在国外呆的时间越久，就越有一种失落感。所以，我就此下了决定。
[网友汤23]问：
您对普法工作很热心，“五五”普法宣传先进个人还得非你莫属：）参加区内那么多社会性公益性的工作，比如参与依法治校，参与社区的法律援助活动
都是占用很多办业务时间和精力的事，对你的业务发展没有影响吗？
[嘉宾计时俊]答：
如果纯粹从金钱的角度衡量，参与公益活动显然会影响我们的业务发展。但我认为，律师职业既然是一个社会性的职业，律师既然是社会的一份子，律师就应当承担相应的社会义务，腾出一些时间和精力去参与法律援助活动，看到自己能够运用有限的法律知识，帮助别人取得成功或走上正路，心中的这种快乐是任何金钱也买不来的。
[网友吴志豪]问： 有一篇报道《一月开庭23次
律师斗士维权忙》，真的那么忙啊？你喜欢“斗士”这个称号吗？
[嘉宾计时俊]答：
我喜欢这个称号。因为我是一个诉讼律师，毛主席老人家说与天斗、与地斗、与人斗，其乐无穷。我们强调的“与人斗”不是政治斗争，而是在法庭上畅诉法理，说服对方当事人或律师，将自己的观点影响法庭判决，这种“斗争”的感觉相当令人陶醉。
[网友tina]问：
有人曾建议在居民公约中增加惩罚性条款，比如对乱扔垃圾者罚做3小时义工或自认罚款，这有法律约束力吗？如果有居民既不做义工、又不愿罚款怎么办？
[嘉宾计时俊]答：
居民公约在中国不具有法律强制力，它只是居民之间的一个道德规范。而罚款更不是居民公约所能规定的事项，那应当是行政机关的职权。
[网友老黄]问： 物权法由谁来监管，由谁来执法？
“物权法”已出台1年，其中物权法第74条（小区）“车位”“首先满足业主的需要”关于这一条现在该有谁来监管，由谁来执法？牵涉到物业公司私自安排停车位侵犯了其他业主的权利，业主该到那里去申诉？谢谢！
[嘉宾计时俊]答：
《物权法》是大民法的一种，法院在判决中可以予以引用执行。至于《物权法》第74条，我与你也有同感，因为“首先满足业主的需要”的规定过于含糊，在一个业主购得车位的所有权之后，他出卖了自己的房子，而迁离小区，但其不出卖车位，那么该车位该如何首先满足业主的需要，是目前我们常常碰到的问题。物业公司私自安排停车位，应当指的是对公共区域的停车的安排吧？如果是，那么业委会是可以介入协商的。目前你提到的申诉途径，我认为还是没有的。我相信在将来的《物权法》的若干司法解释中，会对这些方面作出解答。
[网友87651]问：
我们在办合伙企业时与另外一个企业投资合伙修建了一条500米左右的公路，对该公路的维修及其费用作了约定，其它没作任何约定，我们的企业4年前已被关闭，另外一个企业一直在使用和维修，但现在另外一个企业将他的厂连同我们合伙修的公路一起转让了。请问：1、这条合伙修建的公路是否属于双方的共同财产？
2、如果要起诉对方，是以我们原企业为当事人还是以合伙人个人的名义为当事人呢？
[嘉宾计时俊]答：
关于你的这个问题，有几个细节需要再询问一下。1、你们企业四年前被关闭，是指自动歇业还是吊销执照？2、你们合伙修建的公路，产权性质是什么？
[网友waiting]问：
从十月一日开始实行的《中华人民共和国物权法》是否适用于之前发生的房屋拆迁纠纷？
[嘉宾计时俊]答：
《物权法》2007年10月1日开始实施，没有对之前法律行为的溯及力。因此，对于之前所发生的房屋拆迁纠纷不适用。
[网友wanjia]问： 《物权法》中的第二条规定:
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。我想咨询一下律师：网络虚拟财产属不属于这里所说的“物”？
[嘉宾计时俊]答：
《物权法》所规定的“物”是一种有形的物体，网络财产我认为是一种权利，而不是一种有具体开关的物体。因此，我认为它不属于物权法所规范的“物”。
[网友张先生]问：
2008年3月4日中午接孩子放学回家，把电动车放入车库后，被小偷撬开锁把电动车偷走了。小区内有保安巡逻，并且交了物业管理费，物业公司是否有责任并承担赔偿责任？
[嘉宾计时俊]答：
这得看保安是否按照物业合同所约定的时间、地点进行巡逻。如果他已尽了最大的注意力了，而因为他人的刑事犯罪导致你的损失的话，物业公司没有责任。
[网友王帮山]问：
我于2004年5月购买了一套商品房，由于我小孩读书，在新买的房住不方便，一直也没去拿钥匙，开发商也没有叫我去办交房手续。今年我小孩大了，要上初中了，想搬过去住，可开发商说钥匙移交到物管处了，物管要我补交从2004年8月到现在的物业管理费，这合理吗？我与物管没有合同关系，同时购房合同上也没有规定我推迟拿钥匙要罚款，我拒绝交纳物管费，现在物业公司不拿钥匙给我，使我无法入住，这合理吗？
[嘉宾计时俊]答：
这得看你与发展商所签定的房屋买卖合同，是以什么作为标志来证明交房。如果是以钥匙的交接作为标志的话，而且发展商也没有发函要求你去领取钥匙交接房屋，那么只能认为你尚未收房，那么你不需要支付物业管理费。物业公司如果自2004年8月起，至今没有向你追讨物业管理费，那么你要注意两年的时效问题，超过两年可以不用支付。物业公司无权以你未缴纳物业管理费而不交钥匙将付给你。
[网友纸老虎]问： 整治居改非政府不作为怎么办？
[嘉宾计时俊]答： 提起行政诉讼。
[网友嗄鲜]问：
书面送达的业主大会不是唯一形式。可惜，现在绝大多数的业主大会都采用此种形式，结果矛盾越积越深。应当提醒业主知情权的必要性，如：公布帐目，一贴了事，谁来行使诉权？
[嘉宾计时俊]答：
根据《物权法》的第78条，如果业主认为业委会或者业主大会作出的决定侵害业主权益的，受侵害的业主可以申请人民法院予以撤销。因此，如果业主对于所公布的帐目存在疑异，可以要求业主大会、业委会、物业公司作出解释，若他们的解释让你觉得侵犯了你的权利，那么你可以提起诉讼。需要说明的是，目前在上海还没有相类似的案件予以立案，上海高级人民法院正在研究此类案件的诉讼问题。
[网友菜鸟]问： 计律师，问个菜鸟问题，请问现在业主通过何种途径可以选择或监督或罢免物业公司？
[嘉宾计时俊]答：
物业公司的选聘是通过业主大会的执行机构业委会进行的，因此若对物业公司的服务质量、资质等问题有疑义，可以通过业主大会来进行选择监督或罢免。
[网友大律师好]问：
请问大律师，我出钱买了一套房产，为表孝心将父母的名字和我一起写在产权证上。现在父母担心百年后该房产作为遗产分配，我父母提出要写一个声明给我，在声明中写明房产是我购买的，百年后产权全部归还我，不作为遗产分配。想请教大律师这样的声明有效么，是否需要公证？谢谢。
[嘉宾计时俊]答：
根据《物权法》，产权登记上的所有权人名字就是该房产的全体所有权人。因此，除非你父母在目前放弃该项权利，否则在他们百年之后，他们各自三分之一的产权权利都是属于遗产。你所问的父母的声明，在物权意义上无效。
[网友四方]问：
大律师，我补充一下上次的问题，就是我居住的这幢楼没有残疾人的无障碍通道。而且原来我也已经和楼上在居委会达成一致，签订了调解书，后来他又反悔了，到法院起诉了，请问在居委签订的调解书在法庭上有法律效吗？
[嘉宾计时俊]答： 双方签定的调解书有效。
[网友zz:)]问：
计律师，刚才您提到你回国创业一方面是想要“体会到自己对他人的一种有效的帮助的快乐”，那么你成为律师之后并且当选十佳青年律师之后，这样的快乐找到了吗？:)
[嘉宾计时俊]答： 找到了，谢谢！
[网友yz]问： 请问业委会是直接选举还是间接选举出来的？
[嘉宾计时俊]答： 业委会是在召开业主大会的前提下，由业主代表选举出来的。
[网友好奇]问： 请问下计律师，上海的律师和香港电视剧里拍出来的律师是不是一样的工作性质，一样的酷？
[嘉宾计时俊]答：
维护社会正义，维护当事人的最大的合法权益，这是所有律师，无论是上海还是香港，还是其他国家，一样的工作性质，一样的酷。
[网友金牛座]问：
你说你喜欢庭辩这种“斗争”的感觉，我看了网上有关您的报道好像集中在物权法物业纠纷这块，斗争好像不强嘛:P 或者是目前我所能google到的关于你的报道不全面?
能不能谈谈你”斗争”的领域，也就是介绍一下你的业务专长。
[嘉宾计时俊]答：
这是网上报道有所侧重，是因为我在物权法、物业纠纷这块做的业务都比较具有领先性和创新性。我的“斗争”领域基本上集中在刑事、经济合同和房产方面，个人比较偏爱刑事案件，但找我的人比较少，哈哈！
[网友黎村电]问：
节目进行过半了，计律师是钻研物权法的。却只看到谈物业管理，几乎没选择动迁强迁的问题回答嘛，是现在律师都回避谈动拆迁，都基本不接动拆迁的案子吗？有律师和律师事务所办动迁案子吗？谢谢！
[嘉宾计时俊]答：
动拆迁的案子因为牵涉到地域性，以及一些地方规章和操作规范，所以案子比较繁杂，也难以有一个基本的、比较准确的标准。因此，很多事务所的确都不接动拆迁的案子。不过，我们是欢迎的。
[网友87651]问： 企业是因为经营不善自动关门的，合伙修建的公路也是有产权的吗？这我倒不清楚。
[嘉宾计时俊]答：
自动歇业是否已经将原企业的债权债务进行了清理？是否已经将修建的公路的使用权也一并移交给另一家企业？如果是，那么你的案子就没有什么可打了。
[网友王先生]问： 计律师，能否谈谈《物权法》第42条的规定？
[嘉宾计时俊]答：
很高兴你注意到第42条的规定，我个人认为该条当中关于公共利益、居住条件等问题是没有予以明确、具体的规定，容易引起歧义。我相信在将来的司法解释中会有具体的解释。
[网友jiangxi]问：
律师，您好!个别业主因他人的违章搭建受到侵害，小区物业及业委会不管，房地办也推到规划局.请问个人能到区房地办查到小区规划吗？有何程序？另外，诉讼解决请律师等费用大概多少？谢谢！
[嘉宾计时俊]答：
任何的城市规划都可以到相应区域的规划局，要求政府信息公开。你只用凭身份证填一个表格即可申请，不需要请律师。至于在确认了个别业主的违章搭建情形之后，你若要提起诉讼的具体律师费用，因各律师收费标准不同，而因人而异。
[网友旁观]问：
从刚才回答的第10个问题来看，物权法还存在漏洞不少，你说是吗？有些问题一旦深入进去，从物权法上就找不到该怎么办了？比如申诉途径。
[嘉宾计时俊]答：
任何的法律的制订都有滞后性，《物权法》的确存在着很多大概念详细，而小概念不具体的问题，这需要我们法律界的人士及公民们一起努力去进行探讨。
[网友小芙]问：
计律师，我和老公一起通过公积金还房子的贷款，不过首付是他付的，因此房产证上没有写我的名字，请问我对这个房子有部分所有权吗？
[嘉宾计时俊]答： 你们的房产证是在结婚登记以后办的吗？如果是，那么即使没有你的名字，也是属于婚姻共同财产。
[网友张先生]问：
“保安是否按照物业合同所约定的时间、地点进行巡逻。他是否已尽了最大的注意力了”这2条作为我们居民怎么举证啊？没头绪啊？
[嘉宾计时俊]答：
在物业基本上都有监视器的录像带，你可以申请调取，但是各个物业对于录像带保存的期限不同。我承认这方面的取证相对来说比较困难。
[嘉宾计时俊]答： 很高兴与大家探讨了一个小时，时间过得相当的快，欢迎大家以后多联系。谢谢大家！
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计时俊律师：《物权法》所规定的“物”是一种有形物体 |
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