话题：关注住宅物业管理问题
时间：2006年9月25日12：45－14：00
嘉宾：市人大城建环保委员会副主任委员 姜燮富
市房屋土地管理局物业管理处处长 张年
[聊天现场]
[嘉宾介绍]
姜燮富，男，1943年3月生，中共党员，上海师范学院历史系毕业，曾任市农委副主任、奉贤县委书记、市委党校副校长、宝山区委书记、市房地资源局党委书记等职。2003年2月市人大十二届一次会议上当选为市人大常委会委员、市人大城建环保委副主任委员。
[聊天实录]
[姜燮富]开场白：各位网友，下午好！今天我非常高兴来到东方网嘉宾聊天室，就“关注住宅物业管理问题”和各位网友进行交流。现在请各位网友发表意见，谢谢！
[张年]开场白：各位网友，中午好！今天很高兴就大家关注的“住宅物业管理问题”与你们聊天交流。如果您对加强住宅物业管理有什么好的建议，或者您有什么问题或困难，请及时告诉我。谢谢！
[月色撩人]问：听说有些小区的专项维修资金从未动用过，部分该修的电梯得不到修理，请问姜燮富委员，市人大对此有没有相关的规定？
[姜燮富]答：你讲的有些小区专项维修资金从未动用过，这个情况和我调查的基本相同。现在部分该修的电梯得不到修理，这种情况也是存在的。据我了解，上海市房地局对部分小区的电梯采取了很多措施进行强制性的修理。从1995年开始到现在十个年头，每年对100台电梯进行更新和修理。这项工作还在进行中，结合房屋综合修理，确保人民生活的安全和方便。人大对这项工作从法律和工作上进行监督和支持、推动。
[无奈]问：我们入住4年了，业委会还没有成立，物业公司说不关他们的事，到底是谁的事？
[张年]答：根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域符合成立业主大会的，建设单位应当书面报告区县房地产管理部门要求成立；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区县房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。因此，如果您居住的小区符合业主大会成立条件的，您可督促建设单位尽快向您房屋所在地的区县房地产管理部门报告，或者您可以以书面形式向您房屋所在地的区县房地产管理部门提出成立要求。
[倾诉]问：我们居住的曲阳路58弄华虹公寓，5年多来至今未成立业主委员会，维修基金也从未张贴公布，保安也不够尽职，小区内的部分底层房屋租借给外来人员经商。
[张年]答：就您所反映的问题，您可直接向虹口区房屋土地管理局反映。
[达达]问：现在业委会帐目不公开，即使公开，业主也弄不清，可否引进审计的机制？
[姜燮富]答：我认为对业委会的维修资金和修理项目费用可以引进审价机制和审计机制，在这方面可以进行探索和实践。
[Lily]问：物业管理工作没有达到收费相应的标准，该如何处理？我居住的小区是嘉定区真南路４２３３弄的金地格林春晓，物业收费的标准是２元多１平方，可是现在连楼梯都没人打扫，请问对于这种短斤缺两的情况该怎么办？
[张年]答：您可以根据您居住的单元门号口贴有的“物业服务便民联系牌”上公布的物业公司投诉电话，直接向物业公司投诉；也可以向嘉定区房屋土地局反映。
[如是我闻]问：人大好像已经对“居改非”问题进行过执法检查，有没有真正发现一些问题？还是只是走过场而已？发现的问题怎么处理？
[姜燮富]答：上海市人大常委会从老百姓关注的热点问题中，今年对上海市住宅物业管理规定进行执法检查。三个问题中，对28条“不得擅自改变物业使用性质”，我们采取了上下联动。市人大组织了执法检查组，19个区县人大常委会也组织了执法检查。“居改非”现象在有的小区还严重存在，我们已经督促上海市房地局、上海市规划局、上海市工商局严格执法，依法行政，齐抓共管，形成合力，要坚决制止这种违法现象。
[居民]问：松江区的绿洲比华利小区里违章搭建情况又出来了，而且有愈演愈烈之势！望得到在线回复。
[姜燮富]答：松江区绿洲比华利小区的违章搭建，我们人大认为要坚决依法处理，希望市政府相关部门特别是松江区人民政府要组织力量依法行政，坚决制止这种违法现象。
[一业主]问：个别住户屋顶漏水如何分担维修费用？一栋6层的住宅，从东到西1,2,3共有3个门号，每个门号每层两户，现在最东面1号楼顶楼一户的房屋漏水，要进行维修。1号业主认为1,2,3号楼的业主共同分担维修费用，但2,3号楼业主反对，认为只是1号楼的业主承担费用。有的业主认为不应平摊维修费用，因为购房时有楼层差价，顶楼的房价相对要便宜一些，因此顶楼业主应多承担一些费用。如遇这种情况如何处理维修费用的合理分摊？谢谢！
[张年]答：一幢房屋的屋顶属该幢房屋全体业主共用的部分，其维修责任及维修费用应当由该幢房屋的业主承担。如果该幢房屋有维修资金的，费用可从维修资金中列支。
[万邦业委会]问：各位领导好，我代表浦东万邦都市花园业主委员会向人大反映一个情况。我会成立一年以来，一直在调查小区的配套物业管理用房。根据相关法律法规的要求，开发商应提供约600平方米的用房。然而，开发商一直不能向业主大会移交全部物业管理用房。经了解，目前原售楼处约500平方米在原始规划图纸中的用途为物业管理办公，该图纸未变更，但是我们在交易中心所查询的该套房屋的性质为“其它”，更为严重的是，该套房屋作为开发商的财产被查封。根据上海市住宅物业管理条例，物业管理用房应归全体业主所有。我们对该套用房的现状感到十分困惑，我们走访了建设局、规划局和档案馆等相关部门，居然无法查询到原始规划图纸，声称只有开发商才有。这使我们的工作陷入了两难境地。请人大关注，谢谢！
[姜燮富]答：浦东万邦都市花园业主委员会反映的情况如果是真实的话，请你们向浦东新区建设局去积极反映，由他们帮助落实解决。
[好久]问：请问物业公司、业委会和居委会是什么样的关系？
[姜燮富]答：物业管理是创建文明小区的重要组成部分，是构建和谐小区的重要基础，也是构建平安小区的重要方面。物业公司、业委会和居委会这三者的目标是一致的，都是为创建文明小区做努力，它们的内容也是一致，三者相互协调就能为创建文明小区做出贡献。物业公司要搞好管理和服务，要全心全意为业主服务。业委会要支持配合物业公司搞好管理和服务，形成合力，也要提高自身素质。居委会在其中要协调好物业公司和业委会的关系，要主动关心支持物业管理工作。我也希望居委会党支部在物业管理当中要发挥共产党员的先锋模范作用，为构建和谐小区、文明小区、平安小区做出我们更大的贡献。
[hj_18]问：开业主大会比家长会还难！现在的普通中小学开个家长会都要家长亲自来，没听说哪个学校嫌人多，家长会改成书面的，为什么现行条例允许业主大会可以书面进行？这样就给某些人搞暗箱操作提供了方便，我认为这是一条恶法，所有的物业管理纠纷都缘起于此，此法不改，民无宁日！
[张年]答：今天就业主委员会的组建、换届改选以及日常运作等网友提问较多的问题，作一集中回答，供大家参考。业主大会、业主委员会的组建和日常运作一直是市委、市政府关注的热点问题，也是不少业主关心的问题。目前，上海已成立业主大会（业主委员会）6114个，占符合成立数的82.9%。为了加强住宅物业业主大会建设，规范业主委员会的行为，市政府印发了《关于实施上海市住宅物业管理若干意见》，市房地资源局印发了《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》，以及《业主大会议事规则》、《业主公约》的示范文本和业主委员会工作手册。对物业管理区域的划分、首次业主大会的筹备工作、业主身份的认定、业主投票权计算方式、业主委员会候选人产生办法等作出了明确规定。总的说来，上海业主大会（业主委员会）的运作是正常有序的。
但是，业主委员会在组建和运作中还存在一些问题，比如业主委员会组建办法存在薄弱环节，对业主委员会人选把关困难，导致少部分住宅小区日常管理混乱，甚至引发矛盾和纠纷；业主委员会运作不规范，缺少有效的监督机制，部分业主委员会与居委会、物业管理企业关系不协调等，不利于住宅物业管理水平的提高。
为了加强业主大会（业主委员会）组建运作的指导监督，我们感到要从四个方面作进一步探讨：一是积极推进住宅小区物业管理工作，实行“条块结合，属地管理”的管理体制。物业管理是社区管理的重要组成部分，也是创建文明小区、构建和谐社会、确保平安建设的重要基础；二是按照实现社区党建全覆盖的要求，开展社区物业管理党建试点工作，充分发挥居民区党组织的核心作用，充分整合社区内党建资源、行政资源和社会资源，构建和谐小区、和谐社区；三是建议补充、完善和修改物业管理相关法规；四是制订关于加强业主委员会的实施意见，进一步明确街道办事处、居委会和房地产管理部门在业主委员会选举、换届中的职责和工作内容，并建立、健全相应的工作机制，协调居委会、物业管理企业、业委会三者的关系，发挥街道办事处的综合协调作用。
[kmjzahng]问：姜主任，物业管理的目的是什么？
[姜燮富]答：物业管理的目的是要创建文明家园，通过物业管理使我们广大业主能够在小区里得到更好的管理和服务，要从四个方面努力。一、要搞好保安工作，确保小区平安。二、要搞好绿化工作，让大家住在环境优美的小区内。三、要搞好保洁工作，让大家住在清洁、整齐、舒适的氛围中。四、要为业主做好物业维修工作，做到急修不过夜，小修不过三，使业主的房屋完好率进一步提高。
[姜燮富]结束语：各位网友，我们上海市人大常委会城市建设环境委员会今年进行了上海市住宅物业管理规定执法检查，本周三、四将召开人大常委会进行审议和讨论。我们将向市政府相关部门提出依法行政、严格执法的工作要求。我相信通过我们各级政府的努力以及我们物业公司、广大业主街道和居委会的共同配合，上海物业管理工作存在的问题将会得到逐步解决，逐步完善。上海8400个小区一定能通过我们的共同努力建设成为和谐家园，大家开开心心！
[张年]结束语：各位网友，下午好！感谢大家积极参与今天的聊天交流，通过阅读您的信息，我了解到很多物业管理方面的新情况、新问题，由于时间关系，我不能一一回答。好在每周一我们在市房地局政府网站辟有《房地大家谈》栏目，欢迎您登录www.shfdz.gov.cn继续和我交流。对您反映的问题，我将和我的同事们继续研究，希望能从制度层面加以解决，不断加强本市的物业管理，不断提高本市居民的居住质量，这是我们义不容辞的责任！谢谢大家！另外，我们会要求各区县房地局查询上海人大公众网《人大网议日》，就您反映的具体问题，及时了解核查，及时答复于您。
