【主持人的话】
住宅小区物业管理如何依法规范?计算器技术及网络发展过程出现了哪些新的法律问题,如何解决?财产保全和财产担保中怎样才是有效担保?标准合同是利大还是弊大？……2003年11月14日（周五）15：00～16：00潘军律师应邀做客东方网嘉宾聊天室，结合其执业十年来致力于房地产、招投标、国有资产重组、各类经济及涉外项目谈判、知识产权等领域的法律服务和研究和广大网友聊聊其办案的心得和理论的思考并回答网友的有关提问。
【嘉宾亮相】
潘军律师，上海海上律师事务所主任、卢湾区政府法律顾问团成员、市律协监事、是律师执业纠纷委员会委员、上海律师支持团成员。曾获市律师执业道德标兵提名奖、获卢湾区"十佳律师"称号，海上律师事务所还荣获文明律师事务所、卢湾区文明单位和先进党支部称号。
擅长：房地产综合法律服务；物业管理法律服务；公司设立、改制、重组及相关项目顾问；文化产业中的相关法律关系等。
事务所主页http://www.haishang-law.com/position.htm
【聊天实录】
[嘉宾潘军]开场白：我儿子16岁，他一直说我是“网盲”，但我主要的案件还是按照老的方式以书面阅读为主，跟电脑打交道，由于办公室自动化管理，所以电脑的业务由助手来完成，所以在这方面可能不是很老道，请网友们多多原谅，现在在此跟你说声“你们好”！有什么我可以回答上的，请尽管提出来。
[网友]问：在纯住宅搂内,白天用作办公,晚上搭铺睡觉,(公司肯定不能在此搂注册),这样也可以吗?如果因为晚上办公而影响居民的正常生活和休息,应该承担什么责任?如果用法律手段的话,能解决到什么程度?
[嘉宾潘军]答：按理论说纯住宅楼它的使用功能就是住宅，既然是住宅的话，当然可以睡觉。但是办公那就跟住宅应该是两个截然不同的概念。你已经提出来，你的公司在此屋里面无法注册，那你白天用作办公，本律师认为应该区别对待。首先一点，不能打扰周边居民的正常的生活、学习和体息；第二，你这个办公应该在同一个区域里面不属于异地办公这个概念，这在法律上也解决了无办公场地的概念。如果要具体讨论的话，可以到我所里来。
[网友]问：在出租人同意转租的前提下,因为承租人拒绝支付租金合同被解除,出租人可以收回第三人使用的争议标的吗？有人说可以，理由是“原承租合同解除，转租合同自行终止。”您说呢？
[嘉宾潘军]答：首先告诉小火坛，全世界通用的一个理论就是“买卖不破租赁”，那么租赁是至高无上的，在出租人同意的情况下可以转租，所谓就是“二房东”，可以通过转租赢利，它的基础是原来的承租合同，如果原承租合同已经解除，那转租合同自然就不存在了，除非出租人同意跟转租方另行签定租凭合同。
[网友]问：现在很多住宅区的物业管理都不规范，服务质量较差的物业造成业主不肯付物业管理费，没有物业管理费，物业公司就不管理住宅区的设施。这样的情况，请问律师该怎么办？
[嘉宾潘军]答：首先这是一个我们中国存在的一个普遍的问题，已经形成一个怪圈，“物业管理不规范，拒交物业管理费，没有物业管理费，物业公司难以维持正常的物业管理。”首先我们应该把这个问题分成两方面来看，在物业管理较为发达的上海，他引进的是香港的一种管理机制，物业管理在上海存在高层次和低层次两个概念，中层次在我们上海相对比较缺乏。所谓高层次就是完全沿用了香港的管理理念；所谓低层次就是原来的房管所那些老式的管理人员进行的一些初级的管理。那就不能一概而论说业主不肯付物业管理费。不肯付物业管理费在低层的管理里面出现的频率是很高很高的，在高层的管理里面出现的频率相对比较少，那就说明两个问题，只要你提供符合规范的物业管理，业主绝对不会拒交物业管理费。那么低层次首先物业管理的层次比较低，提供的服务也相对不规范，那就让业主比较容易找到拒付物业管理费的理由，反过来说，就是你提供了高层次的服务，也不能避免他能在100个问题里面找出一个问题来拒交物业管理费。这是一个普遍的问题，不是靠一个问题就能解决清楚的。本律师认为，除了法规的完善以外，是否将物业管理公司或者业主这种管理服务或者和是否交纳物业管理费纳入到诚信体制，那谁有过错谁承担这方面的责任。
[网友]问：在买房签约时，如果房产商提供的合约与标准合约不同，那么购房者能签吗？这样的合同受法律保护吗？
[嘉宾潘军]答：首先房产商提供的合约一定要高于你所谓的标准合约，本律师解释为：该标准合约是上海房地产管理局拟定的示范文本，也就是所谓的最低标准。那么房产商出示的合约高于这个标准，你就可以签。
[网友]问：《一字之误引起的纠纷--记一起署名权侵权案》我对这一字之误很感兴趣，能请潘律师讲讲吗？
[嘉宾潘军]答：这篇文章在《青年一代》已经发表了，如果感兴趣的话，可以找我面谈。因为这个案子比较曲折，在网上这个有限的时间内很难说清楚。
[网友]问：能问一下，您所担任的书画家及作家的私人法律顾问，主要有哪些法律服务呢？
[嘉宾潘军]答：私人法律顾问顾名思义是为私人服务的，也就是我们所称的私人律师。那书画家也是人，但是他可能需要的是一些在他劳动成果、创作的过程当中可能发生的被人侵权的这种行为，相对比常人多一点。那么他需要的是平时的不间断的咨询，或主要是提供让他们的劳动成果得到合法保护的法律服务。
[网友]问：请问如果是因为本单元住房的建筑材料意外造成行人伤害，那这一单元的居民该如何承担此责任？会有异同吗？谢谢
[嘉宾潘军]答：你所称的本单元建筑材料，首先搞清楚是发展商建筑的建筑材料，还是你装璜所用的建筑材料。如果是前者，那么发展商可能会承担责任；如果是后果，可能会牵涉到你本人，或者装璜单位以及提供建筑材料的厂商和销售商。
[网友]问：请问如果小区里有人以下岗拒付管理费，可以吗？那对于那些付费的居民是否不公平？
[嘉宾潘军]答：“下岗”是一个劳动的法律关系，“管理费”是一个业主与物业管理公司之间的法律关系，两者不能混合。
[网友]问：请问律师，产权的概念是什么？
[嘉宾潘军]答：产权的概念就是私有的概念，并不是业主给房产商这么一个简单的法律关系。首先我们国家是土地属国家所有，房屋是所有权，那么土地是使用权。上海是将这两种权利合一的，那么既然有使用权的话，那肯定有使用年限，到了使用年限以后，那么另行再支付下一年限的使用费用，这实际上是通用的一个惯例。
[网友]问：如果小区晚上遭小偷光顾，且是因为小区的设计让小偷很容易进来，同时小区保安也有不可
[嘉宾潘军]答：“小偷光顾”我认为是防不胜防的，属于治安问题。那么作为住宅小区，应该对小偷引以有效的防范，小区的保安负有表面性的保护义务，而不承担我国公安所承担的防范义务。你所称的小区的设计让小偷很容易进来，你可以提出让该小区设计更合理的方案，与建筑商进行协商，这在法律上暂时无此规定。
[网友]问：请问，现在有很多人对于私人律师的概念不清楚，私人律师可以为当事人提供哪些服务呢？收费如何？
[嘉宾潘军]答：私人律师为当事人提供的是国家法律所允许的法律服务，收费主要是双方协商一致。
[网友]问：我有个朋友，他外祖父在卢湾区有套不可售的住房，我那朋友从三岁起就和外祖父住在一起，外祖父过世后，几经周折，才花了20000元钱给物业公司将外祖父的承租名改为自己的名字，2000年将该房转让，但他的几个阿姨，也就是外祖父的另外几个女儿，（他外祖父共4个女儿，母亲是老大）提出疑问，虽然她们都在外地，但也想分一杯羹，你说怎么办？
[嘉宾潘军]答：你这个朋友现在几岁？如果在18岁以上，可以在他外祖父过世后继续承租，前提条件是他的户口在这房子里。我认为不必要花20000元钱给物业公司。因为是使用权，所以该屋无法转让，20000元可能是售下该房的款项。再则，该房屋不属于遗产范畴，所有非同住人都无权分到这杯羹。
[网友]问：潘律师有十年的执业经验啊，一定办过许多案子，遇到过不少困难，您最大的感悟是什么？
[嘉宾潘军]答：感悟是“尽心、尽力、尽责、尽情、尽义。”
[网友]问：这不能都归责于法律的不完善，这是一个必要的过程，请教潘律师的看法
[嘉宾潘军]答：你说的有道理，这是一个循序渐进的过程。
[网友]问：潘律师，我是一名在校高中学生，今年高三了，想报考法律院校，作为一名经验丰富的法律工作者，您对我们这样对法律怀有美好憧憬的学生有什么忠告吗
[嘉宾潘军]答：我特别关照年青人，好好做人，认真做事，享受生命。
[网友]问：我有位同学的姐姐，她男朋友向她借了2万元钱，双方立了字据约定今年8月份还款，可是她男朋友到现在还没有还钱，于是她将那男的告上了法庭。本来是昨天开庭的，可是由于被告没有到庭，所以就没有开成。可是昨天法官告诉原告说，被告的住址搬到另外一个区了，所以说要变更法院管辖权。有道理吗？？？乱七八糟嘛，当事人在起诉的时候，被告人的地址并没有变更，为何在立案之后再来变更法院的管辖？明显是不合法的。
[嘉宾潘军]答：“住所”这个概念在法律上有明确的规定，指居住一年以上的地方。她原来起诉被告的住所在立案后是无法因被告的迁移而变更的，被告没有到庭，原因是否无法送达？被告能举出居住他处一年以上居住地的证据，那么可以提出管辖异议。
[网友]问：月前我在一商场租了一个商铺！签好租约半个月后却发现商场将原来租金标价和我们一样的商铺以六折的价格签租给了别人。于是我们找商场协商，应该大家租金统一。而商场给我们的回复是签好了合同没有得改！请问真的没有得改吗？
[嘉宾潘军]答：签约是双方的一个真实意识表达的契约，不存在另外签约的价格的高低，只能怪你在签约之前未做调查。我建议，在合约可以终止的条款中寻找你的出路。
[网友]问：我和朋友张某共同拥有产权房一套。现出租该产权房，与承租方签定合同。合同上列，“甲方：房屋出租方：陆XX（我本人）乙方：房屋承租方：王某，现在又觉得合同订立得不满意，想解除合同，试问，此时该合同生效吗？
[嘉宾潘军]答：如果张某提出该合同无效，那我认为是可行的。
[网友]问：如果小区只对业主的私家车辆只收取停车场地费,那么业主的私家车安全如何保证.小区是否就可以通过这种方法规避对业主私家车安全的管理责任?
[嘉宾潘军]答：这个也是我们现在普遍存在的一个问题，曾经有这方面的案例，称为“场地租赁费”，而不是“保管费”，这两个法律关系实际上对私家车是不公平的。本律师认为，在居住物业小区内，应该将两个概念合二为一，你收取费用相应要承担保管的义务。
[网友]问：潘大人，你首先应该解释为何迟到？
[嘉宾潘军]答：我在第一时刻从外地出差回来赶到这里，理论上没有迟到。但是我非常赞赏你这种权利的主张，你可以加入我们这个行列，首先我欢迎你，因为你的脾气和我差不多。
[网友]问：老的业委会早就到期了（不管事），物业公司合同期也过。新的业委会就是没人来召集；很多物业上的事要解决。真是急死人！
[嘉宾潘军]答：业委会不存在到期之说，在新的业委会未产生之前，那老的业委会就继续行使原来的职能。不要急死人！
[网友]问：律师，为何你们律所的网站为何用繁体字？
[嘉宾潘军]答：我所网站主要是用简体字，只有一部分繁体字，主要是适合境外人士的阅读。
[网友]问：潘律师，使用权房也可以转让的嘛，难道不是吗？如果转让了，那我朋友母亲的姐妹是否可以分钱？
[嘉宾潘军]答：一、使用权是不可以转让的；二、但使用权房可以承租或者买售；三、买售后的房子可以转让；四、买售后产权人可以享受房款。
[嘉宾潘军]结束语：各位网友，我是一个心态非常年轻的“老”律师，喜欢和八岁以上，八十岁以下的人群进行交流，这种交流是我人生的一大乐趣，也给了我人生旅途上许多帮助，也希望你们能经常和我交流，给我帮助，我也会给你们提供法律服务。我所地址：上海市陕西南路231号（海佳大厦）A座2层（永嘉路口）；E-mail:webmaster@haishang-law.com。祝大家周末快乐！
