【主持人的话】

　　房产中介公司负责承接业务，签合同、过户、贷款申请和房款监管等操作流程“发包”给专业的房产律师事务所完成，这是上海二手房交易的一种新模式。专家认为，这种操作模式将进一步提高二手房交易的安全性，是二手房市场规范、成熟的又一表现。具体到个案该如何操作？二手房出现质量问题后责任由谁承担？如何用合同防范按揭房转让中的风险？选购二手房有什么诀窍可以避免上当？……

　　为此，2003年9月12日15：00——16：00上海市徐晓青律师事务所主任徐晓青律师应邀走进东方网嘉宾聊天室，在“名律师坐堂”栏目中，就二手房交易中的法律问题进行接受广大网友在线咨询。

　　【嘉宾亮相】

　　徐晓青律师，上海徐晓青律师事务所主任，兼任上海市经济法研究会副秘书长、上海市社会科学院研究生部兼职教授。参与编著了《企业法律事典》、《中国经济法浅说》、《中国行政法辞典》、《企业法律实用手册》等，曾获得市政府决策咨询奖。现担任上海市哲学、社会科学联合会委员、市律协监事长。2003年2月当选为市人大代表。 　

　　【聊天实录】

　　[嘉宾徐晓青]开场白：各位网友大家好，非常高兴通过网络平台为大家提供法律服务。

　　[网友Jessica]问：请问律师，律师进入二手房市场后主要提供哪些服务？

　　[嘉宾徐晓青]答：有以下几点：1、协助购房谈判；2、帮助调查二手房产权情况；3、帮助起草或签订合同；4、提供房款监管服务；5、依法为当事人对中介公司操作规范性进行监督；6、其他法律服务。

　　[网友甘苦人生]问：我准备购买一套二手房，今后在产权证上面,可以加我父母的名字吗?另外,我女朋友是否可以一起加上去(我们尚未结婚)，我想问的问题是：我父母和未结婚的女朋友是否可以加入产权证？如果不可以，是否结婚后即可办理，找哪个部门怎样办理呢？要花多少费用？

　　[嘉宾徐晓青]答：购买二手房在合同上加自己父母的名字，今后在办产证上可以将父母的名字写上。若尚未结婚的女朋友，事先跟其他购房者有明确约定，亦可在合同及产权证上作为共有人办证，在房地产交易部门办理。按房屋购房的总价格支付契税、印花税、产证费等，具体数额交易所有明确规定。

　　[网友小风]问：我购买的一个小户型全装修商住楼，毛胚已经全好，售楼处通知签订同意装修的书面认可，但是不同意看毛胚（毛胚至今不给看）。该售楼处宣称我购买的是全装修，所以无权看毛胚。请问我是否可以看，如果看不到我可以同过什么途径解决？谢谢。

　　[嘉宾徐晓青]答：作为购房者对所购商品房享有知情权，售楼处称因购买的是全装修房，所以无权看无坯，这种说法不妥。装修是在毛坯房的基础上实施的，毛坯如果有问题，应该修复，在一些隐蔽工程当中的问题，作为购房者完全可以了解，如果对方对你合理的要求予以拒绝，你可向该售房单位提出书面的意见。

　　[网友乌龙茶]问：怎样鉴定房产证的合法性和真实性？

　　[嘉宾徐晓青]答：房产证是由房地产管理部门颁发，通常在上海各区县房地产交易中心可以查到房产证上的产权证号和产权的真实情况。如果有人向你出示房产证复印件的话，可以请求其提供原件或由你自己到交易中心核查。

　　[网友Jessica]问：那整个购房过程都由律师参与，收费有什么标准吗？

　　[嘉宾徐晓青]答：律师参与购房过程中的法律服务，通常收费标准有两种：一、按时计费，上海市物价局对律师计时收费有过规定，不同的律师有不同的收费标准；二、按件收费，如：根据购房者所购房屋的总价确定一个百分比，这主要是根据服务的内容和购房的标的综合考虑，双方协商确定。

　　[网友天潼]问：请问二手房的交易可以不通过中介公司交易吗？卖房者和买房者自己交易可以吗？

　　[嘉宾徐晓青]答：双方当事人就二手房自行协商，不通过中介公司交易，完全可以。但是，双方约定交易的事项最后必须到房地产交易中心购买有关标准合同，并在交易中心实施交易。

　　[网友stone]问：徐律师，你好。我目前有一套房子，是单位分配的，现已购下，准备过户给自己的母亲或者岳母，请问该怎样做？

　　[嘉宾徐晓青]答：你已购原单位分配的产权房，是该房屋的合法拥有者。若准备过户给母亲或岳母，要依法办理过户手续。通常有几种情况：一、添加母亲或岳母的名字，属部分的转让，成为共同拥有者；二、整个的过户，由母亲或者岳母成为该房的产权所有人。若你已经结婚或跟其他人一起买下该房屋，那过户必须征得其他所有人的同意。

　　[网友大脑短路]问：新购了一套商品房，在2000版合同附件三房屋设备标准中明确写有楼宇对讲，但办入户时物业要求交几百元的楼宇对讲分摊费，请问该费用是否合理？若不合理，有何法律依据？另外，维修基金是否没有统一标准，由各地区自行设定？

　　[嘉宾徐晓青]答：请注意，您所购买的商品房购销合同中，房屋设备标准是否写明有楼宇的对讲设备，若有的，实际上在购房时已将该设备记入房款。若对讲设备在使用后发生故障，通常在你自己房内的部分由你承担，公用的部分由维修基金中支付。上海有关维修基金是全市统一规定的。

　　[网友M2M]问：我的2手房是贷款买下的现在想转给朋友我的贷款能转给他吗?

　　[嘉宾徐晓青]答：转让贷款方式须具备以下几个条件：1、按揭银行允许提前还贷，并开设了转按揭业务，由指定的转按揭担保机构；2、下家具备银行规定的贷款条件；3、下家的贷款额度受到一定的限制。一般来说，若下家贷款数额超过或者明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。

　　[网友难得糊涂]问：我和我男朋友打算买房,但不打算先领结婚证.房款以我的钱居多,我朋友同意以我的名义购买,以后再把他的名字添加上去.不知这样是否可行?如果同时把两个人的名字写在产权证上,听说要单位出单身证明,比较麻烦,是否这样?从新婚姻法的角度请您再谈一下房产如何分配?

　　[嘉宾徐晓青]答：一、两人合伙购房，按约定以其中一人名义办产证，完全可以；二、请注意，办完产证后再将合伙人之一名字添上去，在法律上是可行的，但在经济上则需考虑，因添加新的产权人，这实际上是可通过转让、赠予方式进行，转让的费用、办证的费用均要交纳，所以，应考虑经济上是否合算；三、如果事先有约定，写明各自支付房款的数额，然后再将两人名字写入产权证，今后按约定，实际上是对该房产拥有的份额有大小，若无须贷款，不必让单位出具单身证明；四、从《新婚姻法》的角度来看，双方在婚前有明确的书面约定，这对双方当事人有约束力，当然前提在于该约定是否符合法律，是否是当事人的真实意思的表示。

　　[网友崇拜XP]问：请问我办商业贷款时开发商要我将自己的合同原件交给银行（银行现场办公），开发商留两份（他们说一份自留，一份办房产证时上交，一共三份合同原本），给我一份复印件（开发商言复印件也具有法律效力）。

　　[嘉宾徐晓青]答：通常，签定购房合同应有四份合同文本（原件），如果你现在手里的一份复印件需要确认它的法律效应，我建议将该复印件交开发商确认，即双方当事人在该复印件上盖章、签字确认此份复印件与原件一致。我提醒你注意，合同文本有多页，在这几页的合同文件上要加盖骑缝章，这样复印件具有原件的效力。

　　[嘉宾徐晓青]结束语：各位网友，由于时间关系，今天我们交流到此结束，以后有机会多。