【主持人的话】

　　购买了每平方米售价高达万元的带装修高档商品房，却没想到号称高价的装修经评估竟是连普通标准都没达到的不合格装潢，十几户购房者为此向该著名房产商提出交涉。这些受到侵害的购房者权益如何得到维护？重新装修造成的损失由谁来承担？为此现任上海市消费者协会维权律师、上海市九州律师事务所主任吕军将于2003年9月5日15：00—16：00作客东方网嘉宾聊天室，就全装修商品房购房者的权益保护问题与网友进行一小时的在线探讨。

　　【嘉宾介绍】

　　吕军律师，上海市九州律师事务所主任，合伙人。法学学士，经济学硕士，从事执业律师工作逾十三年，多次获得所在区司法局授予的优秀律师称号。在上海市首届律师辩论赛上获得冠军（团体），并获优秀辩手称号。长期担任上海人民广播电台法律栏目嘉宾主持，现任上海市消费者协会维权律师，市律协监事，市律协公司法律研究委员会副主任委员。主要从事公司法律业务，及担任企业常年法律顾问。

　　事务所地址：天山路789号西楼11层，邮编：200051

　　电话：62287016

　　【聊天记录】

　　[嘉宾吕军]开场白：各位网友大家好，很高兴通过这样的平台和大家来聊一聊我们的工作，以及大家现在关心的一些法律的新闻。前段时间刚着手经办了一起装修房的质量纠纷，刚才又看了一些网友的提问，有网友问到为什么会出现这种高档商品房的质量问题？为什么之前没有办法防范？我认为，像这类的防范对于购房者来说可以说是防不慎防。当然通过这样的事件，还是可以让后来的购房者们吸取一点经验和教训。以前我总建议对于买房子来说主要要看开发商的信誉，现在看来有的时候买房子还是有很多运气的成份，因为也许再有声望的开发商也会犯一些低级的错误，而碰到这样的开发商，消费者之前的心理预期和之后的那种愤怒程度可谓落差之大，这也是我愿意把这个案件通过这么一个平台再一次做一个介绍的原因吧。

　　[网友一水]问：装修房连普通标准都没达到，难道当时的合同没有写明装修的标准吗？

　　[嘉宾吕军]答：合同是有关于装修的标准，因此现在才存在一个要向开发商索赔的问题。但是装修的标准有和装修的标准明确是两个概念，因此法律上还会有一些争议，这也是这个案件经过诉讼的一个关键。

　　[网友自税金]问：买全装修房，对从未涉足楼市的消费者来说，无疑是一大难题。因为，时下的全装修房良莠难分，价格不一，而且并非同一价格就同一质量。那么，购房者应如何识别良莠呢？

　　[嘉宾吕军]答：我觉得对于购买装修房来说，由于现在法律法规都不太健全，开发商在合同中间总是尽可能对自己的责任表述得不太完整和清楚，作为购房者来说，应该把所有开发商在推销时所做的那些书面的广告尽可能多的收集，如果可能也应当把他们口头承诺的部分在合同中适当的记录下来。对于装修房来说，尤其是对于装修的标准尽可能从合同总价中间把它单列出来，例如：你房屋是总的单价是7000元，装修房的价格是包含了装修的单价在内的，如果可能应当让开发商把装修的单价从总的房价中单列出来，以便今后评估装修的价值是否达到了开发商之前所承诺的装修投入。

　　[网友阿修罗]问：房产开发商是不是全装修房第一责任人？当装修除了问题时，房产上让我自己去和装修的人交涉，这种做法有没有道理？

　　[嘉宾吕军]答：一般来说，开发商是售房合同的唯一出售人的话，那么他当然是该房屋质量的第一责任人。但是现在市面上有很多开发商所谓的全装修房其实是在他售房的时候由业主和他所委托的装璜公司另行订立一份装修合同作为购房合同的附件，如果是这种情况的话，应当认为购房者是同时订了一份购房合同和一份装修委托合同。那么当装修出现质量问题的话，购房者只能向装璜公司来主张权利，而很难向开发商索赔。

　　[网友飞飞飞]问：我欠一阵子拿到了装修房，但发现与样板房的品质有明显差距，去质询开发商，却被告知由于我的房型（2室2厅）和样板房的（3室2厅）不一样，所以会有这种差别，这样的说放在法律上能成立吗？

　　[嘉宾吕军]答：样板房的装修标准可以作为今后购房者和售房者房屋质量纠纷的一个依据。根据现有的规定，样板房在售楼结束之前，一般应予保留，以作为判断装修是否符合标准的依据，开发商不能以房型的不同来抗辩装修品质上的差异。所以说你提到的这个问题如果拿到的房屋和样板房在装修品质上有明显差距的话，那开发商应当承担赔偿的责任。

　　[网友天灰灰]问：如果由于装潢原因造成延期交房，其责任应该由销售商品房的房产商负责，还是装潢公司

　　[嘉宾吕军]答：那要看售房合同是怎么约定的，装璜的期限是否在售房合同的交房期限的范围之内，有没有对交房的标准做过约定。如果是装璜合同单列的话，索赔往往比较困难，而且只能向装璜公司主张。

　　[网友NOKIA]问：我的房子按合同本来应该这个月底交钥匙，现在开发商来了一封信，说要延期到10月份，而且还说了很多理由，什么非典，什么高温，摆明不想承担违约责任，请问遇到这种情况该怎么办？可以向开发商索要赔偿吗？合同中注明是如果延期交房由开发商每天赔偿多少违约金。

　　[嘉宾吕军]答：对于延期交房的索赔取决于开发商能不能提供有关不可抗力的证据，一般不可抗力的情况一旦发生，开发商应及时地通知购房者，并且应当取得有关政府部门的证明。目前延期交房的不可抗力事由在实际发生的纠纷中很少有成立的情况，你所提的非典和高温这种事由不能够成为开发商所谓的不可抗力的事由。

　　[网友fatansy]问：现在市面上有没有固定的合同文本？

　　[嘉宾吕军]答：对装修房目前没有固定的合同文本，因此完全取决于消费者、购房者的自我保护，可以提供的建议是，对开发商在销售时所承诺的装璜品质，你可以要求在合同中体现出来。

　　[网友小师傅]问：我家买的清江花苑的嘉和园，合同定的是7月31日交房，可房地产商一拖再拖，说要9月份才交。还说是由于“非典”的不可抗力造成，至于违约金，听口气对他们也不是问题了。他们可能是庆幸找到了好借口来糊弄我们这些消费者，可是他们好象也太小看我们了！我正好听另一位业主说，如果要认定不可抗力导致该工程的延误，那认定的标准有几个，而且这几个标准他们跳得再高也够不着。请问到底有哪几项标准？

　　[嘉宾吕军]答：不可抗力在法律上的定义是订立合同的双方在订立合同的时候所不能预见、不能避免、并且不能克服的事由，而且这个事由直接导致了合同无法履行，或者无法按期履行。由于这个概念还是比较原则，因此对于重大的合同一般双方都对不可抗力的具体事由会做一些约定，现在通行的购房合同文本上也有一些简单的约定。我们所熟悉的不可抗力一般是指战争以及一些特大的自然灾害。非典的法律问题是一个新问题，至少目前国家以及法院系统都没有将其列为不可抗力的范围，因此，以此作为理由，根据现有的规定是不能成立的。

　　[网友到处闲逛]问：对于带装修的商品房，在合同中要写明装修材料的来源吗？

　　[嘉宾吕军]答：写明装修材料的品质，甚至明确到品牌，那当然是最好不过的。作为没有法律规定的一些合同，原则上是越详细越好，尤其对购房者来说。但是至于材料的来源一般没有必要在合同中明确，而且开发商也比较难以接受这种要求。

　　[网友问一下]问：非典算不算“不可抗力”？房产商可否以此为理由拒绝消费者的索赔？

　　[嘉宾吕军]答：目前法律界也在研究非典的法律问题，以及非典所带来的影响，但还没有把它作为不能履行购房合同的不可抗力的事由的案例。我个人的看法是，非典对于某些特殊的行业可以构成不履行合同的，或者迟延履行合同的不可抗力事由，但对购房合同不能成立。

　　[网友￥&%!]问：小区和电梯内的电子监控设备是否侵犯了业主的隐私？

　　[嘉宾吕军]答：这个取决于业主的共同权利的行使，目前业主是通过业主委员会和物业管理公司的合同关系来规范一些服务的内容，如果有个别业主认为电梯内不应装电子监控设备；有的业主会认为这是一种安全保护措施，究竟选择装还是不装最终取决于大部分业主的意愿以及这种意愿通过业委会这一执行部门来向物业公司主张的结果。单就装电子监控设备本身而言，谈不上有侵犯隐私的问题。

　　[网友lily]问：在定合同时如何识别销售商对自己不利的条款？

　　[嘉宾吕军]答：通常来说，目前的购房合同文本对于一般的房屋买卖来说，已经有了比较完整的条款，对购房者的保护也较为充分。但开发商往往会对一些规范合同中间，对自己不太有利的条款作一些补充规定，以粘贴在合同的附件中。对这些开发商自己打印的补充条款，购房者应引起足够的重视，因为开发商往往通过这些补充条款来减轻自己的责任和义务。

　　[网友星云]问：交房时发生矛盾物业公司能否扣押业主钥匙？

　　[嘉宾吕军]答：不论什么原因，物业公司扣押业主的钥匙都是不合法的。业主占有钥匙是业主作为房屋产权人的基本权利，不通过司法程序谁也无权扣留。

　　[网友纽约]问：我买了一套装修房，买的时候仍然在建，现在到了装修阶段，要去签订装修合同，结果发现开发商提供的装修材料不是比市场上的价格贵了好多倍，就是根本已经因为质量等问题在上海市场绝迹的东西，我去和开发商交涉，结果他们说只有这几种选择，面对这么蛮横的态度，我该怎么处理这件事？

　　[嘉宾吕军]答：我认为可以有两种处理办法：一、因为装修的合同是双方自愿订立，如果你对合同有疑议，可以拒绝订立合同，可以要求开发商把装璜部分的价值退还给你。二、在订立合同的时候，明确向开发商表明自己对于价格的保留意见，事后再向他索赔。

　　[网友绿色植物]问：签订购房“临时认购书”应注意什么？

　　[嘉宾吕军]答：“临时认购书”要看它具体认购书上的内容到底明确到什么程度，一般开发商在取得预售房屋证书以后才可以进行预售，因此在此之前的“临时认购书”在法律上是不合法的。取得预售证书以后的“临时认购书”，可能是作为订立正式预售合同之前的一种手续，如果是这样，购房者应当尽可能的把一些合同的主要条款在“临时认购书”中加以明确，例如：房屋的具体室号、面积、单价、交房时间等等。

　　[网友大头]问：我在拿到钥匙前，物业公司强行让我签订一个协议——不封北阳台，否则我就拿不到钥匙，迫于压力，我签了这个协议，但由于我家是临马路的，噪音非常大，所以我就用无框玻璃封了北阳台，这并没有给小区的外观造成影响，但物业公司却以我们曾经签订过协议为由强行把玻璃砸了，他们这样做有道理吗？

　　[嘉宾吕军]答：如果签过这个协议的话，你再来封，肯定是违约的。但是物业公司自行来进行执法，这个是不合乎法律规定的，因此他们如果强行把玻璃砸了，他们应当负赔偿责任。解决这个问题的最好办法是通过业主委员会来达成与物业公司的协议，能不能装最终取决于大部分业主的意愿，以及根据这种意愿能不能形成业主大会决议或者业委会的决议。

　　[网友WEB]问：请律师谈谈带装修商品房的利弊及发展前景

　　[嘉宾吕军]答：装修房从总的方面来说，肯定是利大于弊，它解决了各自装修所带来的浪费和相邻之间的影响，因此，它应当是今后商品房的发展方向。正因为如此，在发展装修商品房的过程中间应当不断的完善相关的法律法规，以切实保护购房者的合法权益。同时，我个人认为，装修商品房的装修标准还是应当以一种比较简洁的，对那些必须要装修的一些部分做统一的装修，这种装修应当为业主今后对房屋进行个性化的装饰提供便利，而不是制造一个障碍，在提倡个性化的当今社会，这点尤为重要。

　　[嘉宾吕军]结束语：希望今天的聊的话题能够对购房者，尤其是购买装修房的购房者有所帮助，感谢大家的参与，有机会以后再聊。