【主持人的话】
张某通过房产中介买下了李某的一室一厅，约定总价为14万元，首付现金4万，李某写下了收到买房款14万元的收条。但其中贷款10万通过转帐支付在随之发生纠纷后停止了转帐支付。买方张某凭收条起诉法院要求李某归还14万元。此案结果如何？李某是否要为自己并没拿到的那10万元买单？……闵卫平律师通过所代理过的这个案例提醒大家:二手房买卖中除了合同条款等因素,还要注意写收条的时候必须谨慎,并通过2003年10月17日15：00—16：00“名律师坐堂”栏目和网友探讨合同法律关系和证据在诉讼中的重要性。
【嘉宾介绍】
闵卫平律师,上海闵卫平律师事务所主任。现担任市律协监事、南汇区区政府法律顾问。曾荣获上海首届律师辩论赛优秀辩手称号。擅长办理房地产、金融、民事赔偿和刑事案件。先后在全国性的报刊、杂志上发表法学论文二十余篇。
事务所地址：南汇惠南镇西门大街92号
电话：58000123
【聊天实录】
闵卫平开场白：各位网友下午好，很高兴今天能跟网友在一起聊天，就有关目前比较热点的两手房的交易当中的法律问题，特别是两手房交易当中收条、证据所牵涉到的一些法律问题和大家一起聊天，欢迎大家提出问题，我也将尽我之力给大家解答。
网友绿色植物：张某通过房产中介买下了李某的一室一厅，约定总价为14万元，首付现金4万，李某写下了收到买房款14万元的收条。但其中贷款10万通过转帐支付在随之发生纠纷后停止了转帐支付。买方张某凭收条起诉法院要求李某归还14万元。此案结果如何？李某是否要为自己并没拿到的那10万元买单？……请闵卫平律师给讲讲这个案例，谢谢。
闵卫平律师：首先从这个问题和大家一起聊起。这个因收条产生的两手房交易的纠纷案件，是本人在今天亲自办理的一个房地产纠纷案件，这个案件经过艰难的诉讼，目前已尘埃落定。简单来讲，张某向李某购买两手房，房价是十四万元，通过某中介公司介绍，然后约定先付现金四万元，其余十万元用转帐的方式转帐给某一公司，然后由某一公司转交给出售人李某。但在实际操作当中，李某收到的现金四万元以后，张某及中介房产中介公司要求李某出具收条，收条上写明了现金十四万元，李某提出疑问，说只收到四万，但经张某及中介公司解释：反正明天要转帐了，这点你还不信任吗？然后签字了。后来，在买卖交易的过程当中，双方产生纠纷。买售人李某及委托律师向法院起诉，要求张某归还购房款十四万元，并且终止合同交易。从这个案件当中，由于李某签写收条不慎，造成法律上要多支付十万元的风险。案件经过律师的工作，向公安机关报案，并且向有关的在场人调取大量证据以后，张某慑于刑事案件的威力，以及证人的证言，后来撤回了起诉，并且主动的又向李某支付了所签的十万元购房款。从这个案件当中给我们启迪，两手房交易一定要慎重的对待收条，否则要产生法律上的很大风险。同时也说明，在两手房买卖当中，诸如收条、购房协议、交易费用的凭证均是重要的证据。本案如果没有公安的受理，和证人的出庭指证，李某极可能败诉。
网友光明牛奶：二手房买卖能不能请律师代理?其收费又是怎么规定的呢?
闵卫平律师：两手房买卖当然能够请律师代理，这也是律师的一项业务。因为律师作为一个专业的法律工作人士，对相应的房地产法律法规比较了解，而且也有一定的司法实践经验。至于律师收费的问题，目前一般采用两种方式，一种是计时收费，根据每个律师不同的费率（经物价部门认可的）收取律师费；另外，经律师与委托人协商，根据工作量等因素确定费用。
网友河鲫鱼：在办理房产过户手续时,是否要买卖双方都到场?可否由他人代替?
闵卫平律师：房产买卖过户手续是否可以由他人代替？是否要双方到场？以及房产中介代办房产过户是否合法？我是这么看的。根据民法通则上委托代理的规定，以及上海市房地产登记条例等规定，当事人是可以委托代理人申请房地产权利登记，因此，中介商只要是在出售人和买售人之间受权委托的情况下，是可以办理房地产过户手续。诚然也可以委托中介公司以外的人办理，在委托办理房产登记过户等过程中，司法实践反映出一些问题，一是房屋的买售人或者出让人不重视委托书，仅签字不看委托书的内容，房产证等重要的凭证也随意交给一些中介公司，由此对委托人的权利的损害带来了风险，因此这里我要提醒两手房的有关当事人，在委托办理房产过户登记等手续当中，要重视委托书、房产证、自己的身份资料等，要明白你委托以后，对方的行为就是你的行为，当然了，在没有超出委托权限的情况下。
网友直通车：在二手房买卖中,买家可以请对方出示哪些证件来证明其房主身份?
闵卫平律师：你提出的问题在两手房交易当中是一个非常重要的问题。由于目前两手房市场交易比较活跃，相应的也带来了一些不规范的现象。再加上有关两手房交易的有关法律尚不健全，因此，在两手房交易当中要注意对方的身份资料、房产资料显得非常重要。你提出的问题是指买受人在购买两手房中要注意房屋出让人的哪些证件，应当注意出让人的房产证以及相关资料，审核该房产的权利是否属出让人，以及房产本身的权利是否有抵押等瑕疵，另外，必须让对方出示身份证等证明其身份的证件，另外还要注意该房产是否为共同所有，如果该房产是属于向房产公司购买所得，还应审查预售合同或者出售合同，注意该房产本身是否经过房产登记，房款是否已付清等问题。还要提醒的是，在两手房交易当中，不仅仅是审查的问题，而且应该从出让人那儿取得有关身份资料、预售合同等资料的复印件，并且让出让人在复印件上签字确认。这也是一个证据保全意识的问题。
网友暖风：你好，在二手房交易中，买房人是否要为前业主承担其未付的房钱和水电煤的费用？
闵卫平律师：你所提出的问题实际上牵涉到二手房交易当中的法律关系和法律责任的问题。我认为，基于买受人是购买的出让人的两手房屋，而不是出让人的债务，因此，出让人所欠的水电煤等费用是属于出让人的个人债务，在买受人与出让人没有特别约定承担的情况下，该债务显然与买受人无关。
网友路过：请教闵律师,如果在入住后发现了验房时没有发现的二手房质量问题怎么办？
闵卫平律师：如果网友提出了两手房交易当中的房屋质量问题。房屋的买卖最重要牵涉到房价、房屋的质量、房屋的产权三大问题。因此，因房产质量问题引起纠纷在司法实践当中也不少。两手房交易当中尽管在验房时没有发现质量问题，但只要在诉讼时效以内对房产的质量问题是可以向出让人交涉的，直至通过诉讼解决。当然，这也要看房产质量引起的原因，不同的部门或人引起的责任由其承担。这里也有一个两手房交易当中的证据问题，首先验房时必须要有书面手续，并且对未能立即发现的质量问题要在验收的凭证上注明，发现了质量问题，要进行诸如摄像等方法予以保全证据，这样才能维护自己的合法权利。
网友hello：请问如果卖方家里有特殊情况，急需买方预付一大笔房款，那买方写张字据，给了他房款，那这张字据具有法律效力吗？有效吗？
闵卫平律师：这位网友提出了一个收条的问题。首先我们要理解到收条的法律性质问题，收条是基于给付方给付了一定的钱物等，然后由收到的一方出具了一个证明他已经收取的凭证，因此这里面有一个给与受的问题。我理解，这也是一种民事行为。正因于是民事行为，因此它会产生法律效力。不管你卖方家里再特殊，只要这张收据是你真实意思的表示，而且双方又没有欺诈、胁迫等行为，而且也没有违法国家法律强制性的规定，就应该归于有效，就会产生法律责任。因此提醒各位网友，慎对收条，这不仅仅是在两手房交易当中，在你的所有的民事活动当中，就应该慎重对待收条。这里面我可以简单的给大家介绍一个案件，正是由于出让人写收条不当导致败诉，无法收回房产，这个案件是这样的，甲将其一套二手房以八万元的价委托房屋中介出售，乙看中该套房产，并签定了房屋买卖协议，但是乙未按协议规定的时间付清全款，甲提起诉讼，要求解除该房屋买卖协议。根据最高法院最新的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释和合同法等规定，甲应该说是可以解除的，但问题是乙在诉讼抗辩中指出，他没有付清房款是经甲同意的，因此，甲无权解除合同。其提供的证据就是甲出具给乙的一张收条，在该收条上，甲注明收到部分房款，并且其余房款写明在交房时付清，而本案所涉的房屋甲未交付乙，因此，乙认为其没有违约，法院最后驳回了甲的诉求。这里，收条直接关系到案件的胜诉与否，而该房产诉讼时起码值二十万元，收条上的一句话，损失甲十二万元。
网友小红人：二手房的买卖要经过其卖方家人的一致同意吗？
闵卫平律师：这位网友提出二手房的买卖是否要经过卖方家人的一致同意的问题，这涉及到房产的权利人的问题。如果该二手房属于买方与家人的共同财产，那么按照房地产交易以及民法通则等规定，应当经家人即该房屋的共同产权人的同意，否则该买卖起码部分无效。当然，该房产如果属于出让人个人财产，而且出让人有完全民事行为能力，则无须经出让人的家人同意，只要经出让人同意即可。
网友猫咪：我男朋友要买套二手房，我家里人希望能够减轻一点他还贷的压力，想借他一笔钱。请教律师，这个借据应该怎么写比较合理，不会有漏洞呢？希望能够回答，谢谢！
闵卫平律师：首先我要指出这位网友个问题当中的一个字，你写了我家里人想“借”他一笔钱，实际上这个写法是违反了这位网友的真实意思，应该是这位网友的家里人想“借给”她男友一笔钱，而不是想向男友“借钱”，这里面“给”字不能漏掉，否则债权债务人颠倒了，这位网友的家人变成了债务人了。可见，一字之差的作用。这个借据我建议由你男朋友亲笔书写，并且要写明借款的数额、时间、债权人、借款人，并由你男友亲笔签字。如果要更慎重一点的话，可以到公证处办理借款公证。当然，具体的问题是比较复杂的，我只能作原则性的解答。
网友andy：二手房交易应注意哪些法律问题?
闵卫平律师：这位网友提出了一个很重要的问题，就是二手房交易当中应注意哪些法律问题。事实上，无论是二手房交易还是商品房交易，注意一些法律的问题。我认为，首先要慎重签约，因为协议表明了双方的权利和义务，对协议的条款必须仔细研究，防止陷阱。第二，索要“两书”，也就是新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。第三，认清出让人资格，这个问题我在回答前面网友的问题时已经谈到。第四，房屋买卖当中要有证据保全意识，证据是诉讼之王，也是你案件胜败的关键。第五，要注意合同的附件或其他约定，比如房屋的租赁关系、抵押关系和相邻关系，这直接关系到你房产的权利的完整性。当然，还有一个二手房交易当中很重要的问题，写收条时要慎之又慎，以避免自己的权利受到侵害。
闵卫平律师结束语：很抱歉，基于时间关系，很多网友的问题在这里不能作回答，网友如果还有什么法律问题，欢迎向我本人或我的律师事务所咨询。我所的电话是：58000123。我们的所位于东海之滨，是上海的现在的热点，洋山深水港和航空港的建设均在南汇，这里将成为上海乃至全国的建设重点，欢迎各位网友到我家乡做客。谢谢！
