如今房屋租赁市场非常活跃，且呈现出蒸蒸日上的趋势。与此同时，因房屋租赁而产生的纠纷也越来越多。那么，作为出租方的房主,如何才能避免法律上的纠纷，以维护自己的合法权益呢?为此,2003年7月11日下午15点－16点的“名律师坐堂”栏目特邀广庭律师事务所的叶杭生律师与大家谈这些问题。
【嘉宾介绍】
叶杭生律师，上海市广庭律师事务所主任，高级律师。上海市律师协会理事，律师协会刑法研究会副主任委员。。擅长办理：金融、外贸、房地产等案件。
1985年开始从事专职律师工作，1989年12月因其在刑事辩护工作中成绩出色，成功地办理了多起无罪辩护案件，被上海市司法局评为上海市十佳优秀辩护律师。
【主持人的话】：
如今房屋租赁市场非常活跃，且呈现出蒸蒸日上的趋势。与此同时，因房屋租赁而产生的纠纷也越来越多。那么，作为出租方的房主,如何才能避免法律上的纠纷，以维护自己的合法权益呢?为此,7月11日下午15点－16点的“名律师坐堂”栏目特邀广庭律师事务所的叶杭生律师与大家谈这些问题。
【嘉宾亮相】：
叶杭生律师，上海市广庭律师事务所主任，高级律师。上海市律师协会理事，律师协会刑法研究会副主任委员。。擅长办理：金融、外贸、房地产等案件。
1985年开始从事专职律师工作，1989年12月因其在刑事辩护工作中成绩出色，成功地办理了多起无罪辩护案件，被上海市司法局评为上海市十佳优秀辩护律师。
【聊天实录】：
叶杭生律师开场白：各位网友，我很高兴今天能来到东方法治网和大家一起讨论有关的法律问题，我想我们今天讨论的法律问题除了房屋租赁纠纷外，其它的有关法律问题也可以讨论。欢迎大家提问。
网友问：请问叶律师，房屋租赁纠纷可通过哪些途径解决？
叶杭生律师答：房屋租赁一般出租方和租赁方都有书面的合同，如果双方发生的纠纷合同上已经有明确约定的应当按合同约定的解决，如果在合同约定不明确的，或者双方对合同约定的条款理解上有分歧的可以在进行协商，对法律上的某些规定不清楚的，也可以请教法律专业人士。如果其实在不能协商解决的，可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
网友问：请问律师，如今放假涨价，我的房东要求加我的租金，可是我们以前签约合同还没有到期，我是不是有权利不加钱？可是他说如果不加的话他就要我马上退房。因为（听说是）有其他人愿意高价租他的房子。叶律师，我该怎么办？
叶杭生律师答：在双方的合同中，规定的房屋租赁费在合同没有到期之前，一般没有理由增加，除非是该房屋租赁合同年限很长，当时订的租金明显偏低，在这种情况下，房东要增加房租也应该跟房客商量。如果房客不同意，房东又认为当时订的租金明显偏低的，也可以向法院提出要求变更合同条款。在双方没有协商一致之前或者法院做出判决之前，房东没权力解除合同。
网友问：找中介租房如何可以避免受骗？叶律师能不能教大家几招？
叶杭生律师答：首先，要了解一下房屋中介公司的资质，只有具有国家颁发的房屋中介公司资质的机构才有房屋中介的资格，现在外面的房屋中介机构很多，据我了解很多是不具有资质的，委托这样的中介机构租房，一旦发生纠纷很容易给租房人造成损失。第二、对中介合同的内容一定要严格进行审查，对双方的权力义务在合同必须明确，第三、对出租方的身份（这里是指对出租房屋拥有的所有权资格）也要进行审查，房子有的人将本来就不属于自己的房屋出租给他人，最后对出租房屋的状况要有一个大概的了解，如果房屋存在明显的瑕疵，会给居住人的生活带来影响的，就应该另行选择其它房。
网友问：叶律师，我想把房子出租给外国人，请问这是不是需要什么特殊的手续？（我以前从来没有做过房东，这是第一次做，所以不太懂。）
叶杭生律师答：如果房屋的租用对象是外国人的话，该外国人必须有在中国居住的合法证明。一般的旅游者或者违反中国的有关法律规定在中国打工的外国人，是不能作为租赁对象的。
网友问：房屋出租期间，房主将房屋卖给第三者后，租赁合同是否还有效？
叶杭生律师答：房屋出租期间，房主要将房屋出卖的，在同等条件下，在租赁期间的房客有优选购买权，房客放弃优选购买权的第三者购买了该房屋后，原来的租赁合同依然有效。
网友问：如果房客在居住期间对房子进行装修，停止租用后能要求他将装修部分还原吗？
叶杭生律师答：一般在租赁合同中，应当约定房客在居住期间对房子进行装修有哪些约束条款，比如说，不能损坏原来的房屋结构等等。如果说合同中约定的，双方应按合同办，合同中没约定的，如果房客没有对房屋的原来结构进行破坏，一般房东都不会提出要求房客装修还原。因为从情理上来说，房客入住一般都要进行必要的装修。
网友问：我已经交了1万元的订金，后发现其楼盘有严重的辐射问题，所以退了房，但开发商拒不退订金。我想咨询一下怎么解决？
叶杭生律师答：按照现在最高人民法院的有关司法解释，一方交了订金以后，如果应自已的原因不订预售或者销售合同的，对方有权没收订金。但是，如果一方发现双方的房屋有严重的质量问题，提出退房，不在此例。但是，提出的一方必须有明确的证据或者有有关机构出具的鉴定结论。
网友问：我不通过中介，自己找到了房客，要是遇到纠纷时，处理方法是不是和通过中介的一样？
叶杭生律师答：从法律程序上是没有区别的。
网友问：如果房客把房子转租他人，而未经我的同意，是否可以认为他违反租赁合同？
叶杭生律师答：房客未经房东同意，将房屋租赁他人是明显违反租赁合同规定的，房东有权收回房屋并追究房客的违反违约责任。
网友问：普通住房出租是否一定要有关部门的批准？应到哪些部门申请？
叶杭生律师答：房屋出租是先不需要经过有关部门批准，但在鉴定有关合同后应到有关部门备案。
网友问：我租了一套房子，顺手帮他装修了一下，但房东却不满意，以破坏了他的房子为由要我赔钱，培还是不赔呢
叶杭生律师答：租赁房屋后，进行装修应当得到房东的同意，如果你未经房东同意，擅自装修并损坏了房东的房屋结构，应当赔偿。
网友问：我正在找法院解决执行难的问题，可是老是找不到法官，原来谈好的那个电话给他他老不在。请教律师怎么样才能找到法官解决我的问题？紧急！请教！！
叶杭生律师答：现在法律的执行任务比较重，一时找不到法官也是正常的，可以通过写信或者打电话给执行庭的领导或者内勤来取得联系。
网友问：只能咨询房屋租赁的法律问题吗？
叶杭生律师答：我在开始的时候已经讲了，其它的有关法律问题我们也可以进行共同讨论。
网友问：我租下现在这套房子的时候能接受卫星电视，可是现在房东要把接收器送给他的亲戚。那么我能不能要求房东降低房租啊？
叶杭生律师答：根据上海市的有关规定，居民住房不能装卫星电视，即使你们的租赁合同中明确将卫星电视作为租赁的附加条件的，也是无效条款。
网友问：请问律师，房客无理欠租是不是可以告他？
叶杭生律师答：房屋无理欠租，房东可以以房客违约为名，告到法院，如果无理欠租超过六个月的，根据法律规定房东除追究违约责任外，还有权终止该房屋租赁合同。
网友问：我本来住在租来的房子里，现在要出国了，但租期未到，我该怎么办呢？
叶杭生律师答：因为由于情况变化，一方要提前解除合同可以与对方进行协商，向你这种情况，如果，你主动提出给予房东一定的补偿，相信房东一般是会同意的。
网友问：承租人是否可以延长房屋的租期？
叶杭生律师答：租赁合同期满后，一方提出要继续租赁该房屋的，应当向对方提出并另行约立租赁合同。
网友问：甲与"房主"乙签了一年半租房协议，并一次付清一年半房租共计人民币11000元。一个月后，丙找到甲，自称房主并出示了房产证，说乙租的是他的房，让甲搬走或向他另交房租！现甲该怎么办？
叶杭生律师答：首先你应该搞清楚你租赁的房屋真正的所有权人是谁。如果，当初与你签订合同的一方不是所有权人，那么你们的合同就是无效合同。你应当与对方解除原来的合同，追回所付的租赁，并与真正的房屋产权人，重新订立房屋合同。
网友问：请问一下叶律师，离婚时全额贷款的房产的归属处理。
叶杭生律师答：根据婚姻法的规定，婚姻存续期间，任何一方取得的财产都是夫妻共同财产，双方另外约定的除外，如果离婚时，该房屋的贷款还没还清的，也作为夫妻方的共同债务，在分割夫妻财产时，一并处置。
网友问：公房转租要中有哪些法律问题？
叶杭生律师答：公房转租要经过房屋有关部门同意。
网友问：叶律师，要是我觉得租金太贵自己找人合租，两个人分担原先的租金，可以吗？
叶杭生律师答：以自己的名义租房后，如再找人合租，其实上就是部分转租，也应该取得房东的同意。
网友问：我买了全装修房，要是我认为他装修的不令人满意，我到那里去申诉
叶杭生律师答：根据上海市的有关规定，全装修房有问题的，第一责任人为房产商，你可以找房产商解决。
叶杭生律师结束语：谢谢各位网友，今天和大家一起渡过了一段愉快的时间，今后有机会再继续和大家讨论，如果有问题还可以来信或来电咨询。
