|
||||||||||||||||||||||
|
[主持人的话]
抵押是一种重要的担保方式,但<担保法>对抵押期限并无规定.房地产抵押应否具有期限?如何确定抵押期限?……本周五的节目中，我们邀请上海市旭波律师事务所陈洁律师，做客东方网嘉宾聊天室，通过网络聊聊房地产抵押期限的法律问题，并在节目中解答大家提出的一些法律咨询。
时间：2007年10月26日（周五）15：00—16：00
律师解答法律难题： 法规解读 房市车市 知识产权 创业投资 法律服务 涉外事务 其他……
[聊天实录]
[嘉宾陈洁]答： 各位网民，下午好！很高兴今天来到东方网，回答各位网民的咨询和提问，我是上海旭波律师事务所的律师，从1993年执业至今，主要从事房地产、金融证券、公司改制、企业产权界定等法律服务。
东方法治网的黄老师把今天的咨询主题定为房地产的抵押期限，主要原因于我在1996年前后，我们国家担保法颁布实施后，我所服务的银行碰到了一个与房地产抵押登记相关的案件，引发了我对房地产抵押期限这一问题的思考，并撰写了一篇论文，题目叫《房地产抵押期限的理解与冲突》，在这篇文章里，我主要提出了这样一个观点，房地产的抵押行为从属于所担保的债权，因此抵押的期限因与所担保的主债权共存亡，而当时上海市的房地产交易中心在办理抵押登记手续过程当中，将房地产的抵押期限规定为抵押登记的必要内容，而有关房地产的抵押期限在我们国家《担保法》的相关规定中，并没有这一概念，仅仅只有债务履行期间的概念，故我认为房地产交易中心将房地产的抵押期限作为抵押登记的必要内容，没有相应的法律依据，而且在实践当中导致抵押权人在登记的抵押期限到期后，面临抵押权丧失或抵押权无法实现的状态。我的这篇论文发表后，上海市房地产交易中心将抵押期限的登记内容予以取消，之后我们国家现在的《物权法》当中也只规定主债务履行的期间为抵押担保合同的必备内容。我很高兴我当初提出的意见和建议在目前的立法当中和行政执法当中得以采纳。
[网友东东]问： 在哪些情况下会发生房地产抵押？跟我们老百姓生活关系密切吗？
[嘉宾陈洁]答： 应该讲是非常密切的，当公民与他人之间因为经济往来而产生债权债务关系的时候，就有可能发生房地产的抵押。目前最普遍的房地产抵押行为发生在公民购买商品房后，若向银行申请按揭贷款，银行同时会要求公民将所购买的房地产抵押给银行，以担保银行贷款的安全回收。
[嘉宾陈洁]答： 目前，我国的《担保法》和《物权法》都规定了主债务的履行期限，抵押行为作为一种从属的行为，它的期限应从属于主债务的履行期限，那么主债务的履行期限一般是由当事人约定的。如果在登记机关同时办理抵押登记，则主债务的履行期限应与当事人的约定相一致。
[网友进套]问： 房地产能否分割抵押？如何操作？
[嘉宾陈洁]答： 如果抵押的房地产是一份独立的产权证，则不存在分割抵押问题。根据《担保法》的规定，房地产可以设定多个抵押权，抵押权人的权利顺序以办理抵押登记的时间先后为准，先办理抵押登记的抵押权人的抵押权优先于后办理抵押登记的抵押权人。通常情况下，抵押物所担保的债权总额应不超过抵押物的价值。
[网友青青]问： 婚前一方承租公房所得的拆迁款属于夫妻共同财产吗？陈律师，请问一方婚前承租的公房，婚后动迁得到的动迁款(动迁安置协议上被安置人只有一人)，是否属于夫妻共同财产？（说明：结婚不到一年时间，一方婚前承租的公房因拆迁而等到了20万元的补偿款，现在要离婚，对这20万应怎么分？动迁协议上被安置人只有一人，只有其一人户口在里面，双方从结婚到现在一直住在共同购买的商品房中）。
[嘉宾陈洁]答： 通常情况下，公有房屋的动迁补偿款是由几部分所构成的：房屋的使用权的折价补偿、过渡费、搬家费、装修补偿费、家用电器补偿费和奖励费等项目构成。因承租的公房系一方婚前就已取得的承租权，且双方结婚后另一方的户口并未迁入其中，故我认为前述补偿款当中房屋承租权的折价补偿费应归属于一方的婚前财产权益；装修补偿费、家用电器的补偿费应归属于出资的一方；过渡费、搬家费应属家庭共有财产。上述观点纯属个人观点，仅供参考。
[网友三林]问： 请问你是复旦法律系毕业的吗？中学呢？
[嘉宾陈洁]答： 是的。我是1986年毕业于三林中学。
[网友567]问： 陈律师，你那么年轻就入选东方大律师侯选很成功，我希望能向您学习：）想请教，您从一开始执业到现在这么成功确立了自己的业务定位，您是怎么选择怎么做到的呢？
[嘉宾陈洁]答： 是时代给了我机会，让我有不断接触新业务的机遇。
[嘉宾陈洁]答： 是否构成诈骗罪，要根据我国《刑法》关于诈骗罪的构成要件来确定。最高人民法院对于一房两卖有专门的司法解释，受让方可以要求转让方双倍赔偿收取的款项。
[网友汉唐秋月]问： 今天区政府根据物权法第28条，给我们小区23户未签约户发了7天后强制拆迁的征收决定。限我们在7天内腾空房屋，我们是合法的商品房。我想请问区政府的征收决定有效吗，合法吗？
[嘉宾陈洁]答： 区政府在作出强制拆迁的征收决定前，是否履行过相关的法律程序？因你所提问题情况不明，无法在此详细回答。
[网友哈韩]问： 您做过3年大学教师啊：）教经济法？对你的律师生涯帮助大吗？
[嘉宾陈洁]答： 我是教经济法概论，教师的经历对我的律师生涯有挺大的帮助。
[网友朱先生]问： 我是上海郊区的，我父母生了我和我弟弟，70年我结婚时父母给了我一间老房子。80年代初我弟弟结婚前父母盖了二楼三底的房子，当时盖房子时把我父母及祖父母4人的盖房面积都划在新房子里，弟弟结婚后和父母共同住在父母盖的新房里，弟弟承担了一点债务，我父母住一上一下两间房另加一间厨房间。90年代在对农村宅基地登记时这些房子都登记在了我弟弟名下，但我父母一只住在那三间房，现在我父母都过逝了，我想知道我是否权利分得我父母的那三间房的一半，如果以后拆迁我是否有份。期间我弟弟因和父母闹矛盾，要把老人赶出来，所以父母为这事起诉到法院，当时法院判老人赢，依旧住那三间房。
[嘉宾陈洁]答： 你所提出的新房子是你弟弟和你父母共同建造的，而且你父母及祖父母建房的核定面积都划在新房子里，故你父母和你弟弟应是新房子的共有人。我不清楚你父母起诉到法院后，法院的判决书里面是否已经明确了你父母的产权份额？如果已经明确，则你和你弟弟作为你父母的第一顺位的法定继承人，应具有共同的继承权；如果当时判决书未明确产权份额，则首先要将你父母的遗产与你弟弟的产权份额作一清晰，然后才能予以进行继承。
[网友新]问： 陈律师，介绍一个您觉得承办过的令您满意的案件吧，这个案子里有什么值得我们重视的法律点？
[嘉宾陈洁]答： 前年，我承办过这样一个案子：我的当事人向一家公司受让了一块土地，双方在转让合同当中约定该地块的容积率为2.8，后来我们上海市政府出台了一个有关规划的文，明确市区的新建商品房小区容积率不得高于2.5，导致我的当事人在该地块上可建造的商品房面积大幅减少，相应提高了每平方米建筑面积的土地成本。据此，双方在转让价款的结算方面产生了纷争，引发了一场诉讼。我作为受让方的代理人，提出了以下观点：原被告双方转让价款的确定是建立在该地块的容积率为2.8的基础上，现小区容积率根据政府的规定下降，导致商品房的建筑成本上升，对双方而言，应属情势变更，由此所造成的损失，应由双方共担，而不能仅仅由受让方承担相应的风险。法院采纳了我的代理观点，依法判决，调整了双方的结算价款。
[嘉宾陈洁]答： 由于时间关系，今天只能聊到这里，谢谢各位网友！
|
||||||||||||||||||||||
|
