【主持人】
房产商吹得天花乱坠的销售广告没有写进售房合同,购房者发现权益受损害能否追究房产商的责任？装修自家露台引起的相邻权纠纷如何解决?……在2003年10月10日14:00－15:00的“名律师坐堂”栏目中，上海市理诚事务所主任李慈玲律师将就近期代理的此类案件和法院的审理实践和我们进行探讨。
【嘉宾介绍】
李慈玲律师，上海理诚律师事务所主任。现担任上海仲裁委员会仲裁员、市律协监事、建筑房地产、民事法律研究委员会委员、中华全国律师协会民商法律研究委员会委员、市女律师联谊会理事。曾先后获得上海市优秀女律师、虹口区十佳律师等称号。目前担任多家房产、证券、烟草、医药公司法律顾问，代理了数起影响较大的房地产联建、商品房买卖、工程施工、期货股票买卖纠纷案件。
【聊天实录】
【李慈玲】网友们大家好，很高兴来到东方网上和大家一起聊天，如果大家有什么关于房屋买卖方面的问题，请尽管提问，我会尽自己所知道的，回答大家。谢谢！
【网友】如果在买下一套二手房后3年由于市政工程要动迁，请问我可以向买家索赔吗？
【李慈玲】按照国家的动迁方面的有关规定予以补偿安置。
【网友】我与与房主安先生签了一年的租房协议，并一次付清房租共计2万元。两个月后，一位自称是房主的张先生找到我，并出示了房产证和电表卡。原来他才是真正的房主，安先生只是半年前租了他的房子。现在张先生让我选择搬走或另外交房租给他。对此，我不知该怎么维护我的权益？
【李慈玲】在租房的时候，你自己的法律意识不强，对这个房子的情况并没有做真正的了解，现在碰到这个问题，你应该向前面出租给你房屋的人主张权利，要他返还剩余的月付的租金。
【网友】与子女共同买房如何共享产权？
【李慈玲】大家共同共有这个买房的产权。
【网友】我家楼下新开了一家小店，前几天有个小偷从小店的招牌上爬入我家偷窃，虽然没有偷到东西，但我觉得这样的位置太危险了，请问我可以要求物业采取措施吗？
【李慈玲】应该要求这家小店要加强防盗窃的措施，如果他拒不采取措施的话，可以要求物业对这家小店的主人要求拆除这些招牌。
【网友】在与房产商签购房合同时，可否将物业及住宅区的管理一起作为条款签入？
【李慈玲】现在目前2000版的合同把前期物业和物业管理的一些内容全部写进入条款内了。
【网友】听说房产商造房子要盖30多个印章才可以，那我们在买房时可以要求他们出示哪些文件呢？
【李慈玲】作为买房者，审查房产商的关键就是要看他的预售许可证。因为拿到预售许可证的话，他前面的印章问题就都解决了，否则他是拿不到预售许可证的。房屋交房的时候要看他的房屋使用说明书和保质书，当然还有一个大的房产证。
【网友】买房手续进行到哪一步定金就不能拿回了？
【李慈玲】支付定金以后，如果你不买房了，而且房产商没有过错，过错完全是买房者的，那定金就不能拿回来了。
【网友】我承租了一家商铺但是现在存在漏水现象，导致商品受潮，请问我该怎么办？
【李慈玲】这个商铺如果现在漏水的原因是当时建筑时的原因的话，那应该找房产商。如果是以后出现的漏水现象，那么应该请物业管理部门来进行维修。
【网友】我是想咨询关于房屋动迁有关法律问题。我的父母是支援内地的工人，我前两年户口回沪落到爷爷家。现在爷爷过世，家中还有叔叔和表姐。现在房屋要要拆迁，我叔叔（户主）他一个人要占60％我和表姐只能各拿20％，请问这合法吗？房屋是使用权!另外像我这种情况:父母无上海户口无住房、我只能在外租房与父母同住。政府在拆迁工作中有补助吗？
【李慈玲】按照现在的动迁政策，同住户的话必须是他处无房，或他处有房，但是房屋面积很小的，才考虑动迁补偿。但同住的前提必须是在动迁的房屋动迁时已经住满一年的，否则是不能补偿的。
【网友】有一些房产广告里的地图，画得十分抽象，基本上就是一个很随意的“井”字，这样看上去路很近，实际上确很远，这样的广告算是虚假广告吗?
【李慈玲】这类广告你可以要求房产商把地理位置更确切的告诉你，如果实地了解以后，确实不满意的，可以考虑不购买。因为现在按照《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件》的一个司法解释，因为广告和宣传资料一般是作为要约邀请。
【网友】我准备买一套房子，小区仍然在建，看到有许多报道是有关于业主和物业的纠纷的，我什么时候才能算是业主，是入住之后还是拿到房产证之后？
【李慈玲】成为业主应该是拿到房产证之后。
【泡泡】居委会和业委会有什么分别，两者的设立有没有冲突？
【李慈玲】居委会和业委会是有区别的，业委会是一个小区以内的业主成立的，也就是业主委员会，它主要是管理小区内的一些物业管理方面的问题。居委会可能是几个小区成立的居委会，它其实是政府下属的一个具体机构，居委会是二级政府，三级管理。
【网友】我要买一套房子，是二期的，比起一期的来，外立面刷的颜色极为难看，我们有权要求房产商更换颜色吗，房子我们已经买下来了，房产商要是肯换颜色的话会不会收我们钱呢，我们有权拒绝付款吗？
【李慈玲】关于房屋外立面颜色的问题，要看当时订合同的时候有没有具体规定颜色，如果没有规定颜色，那么由房产商来决定颜色。如果已经规定颜色了，房产商更换了，那么业主可以主张权利，目前的颜色和合同上颜色的差价，由房产商来支付。如果单方面要换颜色的话，那不是一个业主、两个业主所能决定的。
【网友】律师，现在在媒体上有许多有关房产纠纷的报道，但绝大多数是关于商品房的，难道商铺就没有纠纷吗？
【李慈玲】购买商铺同样会产生纠纷，这里面也有面积的增减问题、管理方面的问题等等。
【网友】我买的房子带一个露台,约136平方,当时花了７万装修费。由于搂下漏水,他们告了房产商,我是连带被告。法院判房产商负责修复并赔偿。判我拆除装修。在法庭调解时,我提出我的损失迮么办,她说可以在执行庭协商解决。可到了执行庭,又被告知,他们是不管的。如果她当时不那样说,我还可以同时告房产商的。法官的话,不记录在案,就可以不负责吗。她为何要这样说呢?这官司已打了二年了。搂下先是告房产商,到区法院,结果输了,再上诉到中院,发回重审。这时又把我作为连带被告。估计房产商有点力道,他们把责任推给我,看看不妙,我才审请涉外官司（我是拿绿卡的,算华侨)。再从区法院打到中院。我想知道法官的言行是否错误？
【李慈玲】首先这个漏水是由于装修露台造成楼下漏水还是其他原因造成漏水？如果是由于自己露台装修不慎而造成楼下漏水的，按规定应该拆除上面的装修的问题，最好的办法是和楼下的业主进行协商，自己采取有效的措施，防止露台漏水。打官司都有严格的法律程序，所以你谈的这个问题是符合法律程序的。
【网友】李律师好，你们律师所主要从事什么方面的法律服务？
【李慈玲】我们所主要从事的是房地产类的、公司重组、经济类等方面的法律服务。
【网友】请问，没有按时提供小产证该负什么样的法律责任？
【李慈玲】小产证是自己去办的，也就是说是房产商具备了大产证以后，他会通知业主，业主去办小产证。
【网友】近来，索赔标的为一两元钱的官司渐渐多了起来，甚至还出现了不要赔偿、只要“说法”的官司。一些人认为，这是我国公民法律维权意识增强的结果，但还有一些人对此存有异议。那么，标的额低于诉讼成本的官司打起来是不是得不偿失呢？起诉人的行为是加快了司法建设，还是拖了后腿？到底对社会会产生哪些影响，积极的还是消极的？你认为这样的官司该打不该打？
【李慈玲】我个人认为，其实我们经常也劝些人，能不打官司就不要打官司，能经过协商解决是一种最好的途径，打官司太累了！当然协商不成的，必须通过诉讼的方式，也只能通过诉讼。不能说打官司就一定是促进司法建设，有时候一些小事情完全可以通过双方，或者通过第三方来进行合解，这样同样对社会达到一种比较好的影响。
【网友】如果是华侨或外国公民在上海买房子有没有什么政策规定？
【李慈玲】现在涉外的房和内销房并轨了。
【网友】如果广告公司要在整栋楼的外墙面做平面广告，我作为住业主之一是否有权利拒绝？
【李慈玲】你有权拒绝的，因为这房屋的外立面都是你的产权，如果广告公司要做平面广告的话，必须要和你协商，要得到你的同意，给一定的补偿，并且你能够接受。
【网友】定金与订金为什么一个能双倍返还另一个却不能拿回呢？
【李慈玲】定金是法律意义上的定金，所以法律规定支付定金的一方不履行合同的，必须要双倍罚款。这就是区别。订金不是法律意义上的订金，所以不能双倍罚款。
【网友】在买下房子后，周围并没有房产商承诺的交通等便利设施，而合同中又没有提及，怎么办？
【李慈玲】房产商的承诺有没有影响房价，如果影响房价，并且他在规划当中对相关设置做了说明和承诺，他应当承担责任，如果不是这样的话，那就没办法承担责任。
【网友】请问你是怎样看待有些小区不让一般的非住户通行，这样的话大家要绕很大的一个圈，小区物业有这种权力吗？
【李慈玲】小区物业有严格的管理制度，非住户应当受到小区物业管理的制约。
【网友】如果我们整个小区的业主都反对，有没有可能制止我们所居住的地皮被某高校买走？
【李慈玲】这个是商业行为，如果是一个市政动迁行为的话，那业主反对也不能制止市政动迁这个行为。
【网友】房屋发生纠纷时，除了打官司，有没有别的方式来解决？
【李慈玲】房屋发生纠纷，解决的方式有很多种，除了打官司外，可以要求物业部门作为解决问题的一方，组织发生纠纷的双方来进行协商解决。
【网友】开发商将底层花园免费送我，这样说合法吗？
【李慈玲】开发商免费送你底层花园，应当要与相关业主达成合议，否则是无效的。
【网友】那您怎样看行人的通行权呢？
【李慈玲】按正常的道路行驶。
【网友】对于目前上海刚刚开始流行的全装修酒店式公寓，如果遇到纠纷有什么法律规定可遵循吗？
【李慈玲】如果遇到纠纷的话，可以按照商品房买卖的一些规定来进行处理。
【网友】业主委员会所做的决定有法律效力吗？如果不服，可不可以不执行？
【李慈玲】业主委员会做决定是按照物业管理规定的来决定，业委会做的决定是否在物业管理规定范围内做的规定，如果大部分业主认为业主委员做的决定是错误的，其他业主可以对他提起质疑。
【网友】像两家物业同驻一个小区的现象，您怎样看，这样不是乱了套了吗？
【李慈玲】这种情况将来会越来越少，但是这种现象存在的话，就要看哪家物业公司各司其职，分别把自己管辖的小区管理好。
【网友】对于原来是单位联建的房屋，现在单位合并形成无人管理的局面，业主能否自行组织业委会？
【李慈玲】成立业委会的话，要严格按照物业管理规定来进行，符合规定条件的，就能组织业主委员会。
【李慈玲】不知道今天的解答大家是否满意？望各位网友多多包涵，今后有机会的话，大家再继续聊。谢谢大家！
