【主持人的话】
现如今房产市场如火如荼，房价更是居高不下，二手房无疑成为普通百姓买房的首选。但毕竟买房是项慎重的决策，而我们往往忽略了其中较为重要的法律问题，由此引发的纠纷也不胜枚举。所以，在2003年12月5日15：00--16：00的“名律师坐堂”中，任金刚律师将和大家聊聊二手房买卖中必须注意的法律问题。
【嘉宾介绍】
联诚律师事务所——任金刚
职务：副主任，三级律师
单位地址：西藏南路748号3楼电话：53831627
业务专长：经济贸易和房地产的律师实务
【聊天实录】
[嘉宾任金刚]开场白：各位下午好！很高兴再次在东方网与各位见面，今天聊的主题是二手房交易安全问题。所谓二手房买卖是指，公司、法人之间就其自用而多余的房地产权利转让并因此获得价款的法律行为，由于二手房买卖的主体不象商品房买卖的主体之间是专业公司相对购房者，因此，法律、法规、政策对二手房买卖的出让人未作更多的义务设置。我们在这时讲二手房买卖的交易安全，即包括买方的交易安全，也包括卖方的交易安全。简单说，买方必须注意的是：一个目的和八个必须。所谓一个目的是指，所有的交易行为都必须服从将受让的房地产的物体权利和法律权利能按约到手这个目的。所谓八个必须是指，1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结等；2、支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得了房地产交易中心出具的受理收件单；3、必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；4、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修基金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；5、如遇将买房首付款用于卖方归还银行借款的，必须把握自卖方归还贷款，银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单之间的期限，该期限越短越好，因为如果卖方涉讼，那么该期间时刻会遭法院的查封；6、应当全面了解受让的房地产是否存在出租；7、在支付定金和房款前必须搞清签约的主体是否是全部的房地产权利人；8、受让的房地产权利是否已包含地价，如果买进的是花园洋房还必须约定何方支付以美金计价的地价。卖方的交易安全，也有同样是一个目的三个必须。一个目的是指，一切交易行为都必须服从房屋买卖的价款能如数到手的目的。三个必须是指：1、在未收到大部分房款时原则上不应当申请交易，如已经交易的买方未付房款前不得将交易收件单交给买方，七天内仍未付款的应当采取包括诉讼在内的补救措施；2、交房并交付全部钥匙时，应当收齐全部房款；3、如买方以与卖方的订立的买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付买方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖二方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付该买方。这是二手房买卖主要应当注意的问题，欢迎大家提出问题。
[网友大宝]问：二手房交易中是否需要办理公证？
[嘉宾任金刚]答：二手房买卖公正不是必须的手续，建议在买卖过程中请教专业人员，能把握今天讲的买方和卖方应当注意的问题，一般都能安全地完成交易。
[网友舟洲]问：我是独生子，结婚前我父母过世了，留下一套房产，产权人是我父亲的名字，我父母都没有遗嘱，房产应该是由我继承。可是我没有及时办理继承手续，现在我已经结婚了。我想把房子卖掉，但需要把产权人的名字改成我的，我想请问如果我现在办理这套房子的继承，算不算是夫妻共有财产？
[嘉宾任金刚]答：一、结婚前你父母过世，你所接受的房产不是夫妻双方共同财产；二、如果你要将这房卖出，必须通过两个途径，来解决产权人的问题，一是由所有的继承人通过公正来确认你的房地产权利，另外一种方式，如你父母的所有继承人无法达成一致意见的，通过诉讼来确认你的房地产权利。
[网友原野]问：我前段时间买了一套二手房，可是卖方带了一个冒充的配偶在合同上签字，以至于现在它真正的配偶跳出来主张买卖无效，还到法院起诉，产权证上的名字已经改了，我也正在装修房子，请问律师，法官一般会怎么判，买卖究竟有没有效，如果无效我应该怎样主张自己的损失？
[嘉宾任金刚]答：买卖是有效的，只要你是事先不知道对方的妻子是冒名签字的，这在法律上就属擅意占有，如果对方要起诉，法院只判对方的责任，不会判你返还房屋的责任。
[网友汪洋]问：我想买一套二手房，但是害怕房子的产权不清晰，请问我有没有权力到房屋产权部门对房子的产权进行查档，如果有具体的程序和手续是怎么样的。
[嘉宾任金刚]答：这个问题讲得非常好，这是今天告诫每一位买房人的一个重要措施，就是花30元人民币在房屋所在地的交易中心查询房地产权利的信息，该信息不仅能标明权利人是谁，而且还标明权利是否已经抵押，以及查封等。
[网友桃子]问：我在婚前贷款买了一套二手房后来结婚了（结婚时贷款还没有还完），可是我和妻子的关系现在很不好甚至到了要离婚的地步，现在款已经还完了，请问这套房子是我的婚前财产还是夫妻共有财产。
[嘉宾任金刚]答：该房产的权利分两部分，婚前买的部分属婚前财产，婚后已归还贷款的方式，该部分的财产属婚后财产。
[网友咖喱]问：房子卖好之后户口的迁移工作应该怎么办，如果卖方的户口一直都没有迁走而且又联络不到。我应该怎么办，小孩现在上学户口簿在住所地很麻烦的亚。
[嘉宾任金刚]答：这个问题也是买房人应当注意的问题，在最后付清房款前，不仅要查验买售的房屋是否符合合同约定，还要办理完毕维修基金、水、电、煤、电话等的过户。当然，更必须将原卖方所在的户口迁出该处，如没有迁出，应当向公安部门要求责令对方迁出，对方拒不迁出的，可以以诉讼的方法来解决。
[网友北极虾]问：上世纪八十年代的旧屋拆迁，居民的回迁率比较高，即使不是迁回原址，也会被安置在离旧城较近的地段，因为那时的拆迁，主要由政府出资，不为谋利，故定标准安置住所等，比较照顾到拆迁户的利益。到了九十年代，自从开发商插手城市发展工程之后，形势大变，拆迁成了商业行为，自然老百姓的利益要受到损害。
[嘉宾任金刚]答：被拆迁人全面维护自己权益的方式正如这位网友提出的问题那样，现有的拆迁有两种，一种是纯粹的商业拆迁；另一种是政府给政策的拆迁。所谓政府给政策的拆迁是指上海市人民政府划定的二任旧区改造，国家给予开发商出让金支付的优惠政策，相对的义务是开发商应当解决一定比例的回迁安置。从法律上来讲，开发商在拆迁公告中应当告知被拆迁人享有政府给的优惠政策，但在实践上，很多拆迁人没有这样做，被拆迁人维护这方面权利的最好方式是到政府的拆迁主管部门或规划部门或房地产管理部门了解一下被拆迁的房屋是否属于二任旧区改造的范围。
[网友好赖无]问：购买二手房有什么专门的机构可以让它来代理吗，自己去跑实在是太麻烦了，弄不好还要被人宰。
[嘉宾任金刚]答：有两个机构可以代理，其一是有信誉的房屋中介机构；二是律师事务所的专业房产律师。
[网友唱歌]问：有时新开的一个楼盘，去买房的时候却被告知房子已经全部卖完了，而就在这个开发商下属的房产中介公司里有许多这个楼盘的房源，当然由于是二手房价格会高一点，这种行为违法吗
[嘉宾任金刚]答：这位网友说的是俗称"炒楼花"，有的人说这是灰色经济，但我看不违法。有一条信息应当告知各位网友，市政府已经制定有关政策，限制期房转让，也就是限制这位网友所称的情况。这从维护房地产市场的健康发展是有利的。
[网友美味]问：可以通过房产中介购买，也可以通过拍卖行拍卖；可以直接到银行贷款，也可以委托中介代办……购买二手房的渠道越来越多，许多准备购买的市民有点不知所措了。究竟该选择哪个途径更适合呢？
[嘉宾任金刚]答：二手房买卖的来源很多，归根结底只有一个，就是必须依照国家规定的交易规则在房屋所在地的房地产交易中心完成交易，这是唯一的方法。不管哪一种来源，最终都必须服从刚才讲的交易规则。顺便讲一下，房地产交易的主要要素是：一、双方订立国家监制的《房地产买卖合同》；二、买卖双方共同填写交易申请书；三、买售人和卖出人的所有权利人必须提供身份证，并同时到场；四、卖出方要提供已完税的凭证，买入方也应当出具已完税的凭证及已经支付交易费用的凭证；五、卖方提供转让的房地产产权证。如果是单位买卖，还必须提供其法人营业执照及其法定代表人的身份证明。
[网友公园]问：您有没有遇到过什么很棘手的案子？
[嘉宾任金刚]答：二手房买卖的典型案例很多，各不相同，无法在这里一一举例，但有几个情况买卖双方容易忽视的问题，我在这里提一下。一是花园洋房的买卖和黄证房地产的买卖，根据现行法律规定，应当支付地价和土地出让金，该地价和出让金究竟应当谁来付，一直是诉讼中经常遇到的问题，现行法律规定，有约定的按约定，没有约定的由受让方承担。千万注意，房地产法颁布前，人们交易习惯和政府的实践操作，没有约定都是由出让方支付的，因此这个重大改动应当特别引起注意。二是房屋买卖后的房屋暇疵问题，二是手房卖一般是现状买卖，因此质量问题不会导致买卖的效率问题，但足以影响房屋使用的质量问题，在法律上被认为是重大的交易暇疵。比如：砖木结构的房屋只要木结构已经被白蚁虫蛀，出让人以外涂水泥和粉刷的方法加以掩盖，这种故意隐瞒交易暇疵的会被导致房屋买卖的无效。
[网友weny]问：已签了购房合同，各项手续也都办齐，但发展商一再延期交房或是交房时发现房屋质量不合格，如果买主已办了银行贷款，这时还能退房吗？如果退房，贷款怎么办？房屋保险怎么办？
[嘉宾任金刚]答：开发商违约交房和交付的房屋不符合质量标准，应当按照商品房预售合同或买卖合同的约定来处理。如符合退房条件的，一切银行利息包括保险费等购房者的损失均有开发商承担，不仅如此，开发商还要承担合同中约定的违约责任。
[网友吃饭]问：A先生通过中介选定了一套房，就在去中介公司办理下定手续时的一刹那突发奇想，认为如果和业主私下交易便可省下一笔佣金，于是赶忙联系到了业主，业主对此也无异议，他就下了两万元定金，交换到一张手写的收据，并约定了去国土局办理过户的日期。没想到了那一天，A先生没有筹到全部的房款，就又去跟业主交涉办理银行按揭，业主不肯，并以毁约为由，将其定金全部没收。这个业主有权利这样做吗
[嘉宾任金刚]答：房屋买卖中约定支付订金的按照城市建设部的相关法规处理，如果约定定金的，按照国家颁布的《担保法》处理，《担保法》规定具体约定适用定金罚则，即受定金人不履行合同，应当双倍返还定金，付定金人如违约，无权收回定金，方可适用定金罚则。这位网友反映的2万元的定金，我认为不能适用定金罚则。
[网友来自]问：C先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼，后来又觉得佣金太高，于是被人怂恿去了一家非法中介公司，因为该公司可以保证佣金打折。于是C先生下了定金，并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知15个工作日再去办手续，谁知到时一看，已是人去楼空。您怎样看待这个问题
[嘉宾任金刚]答：这里面存在合同欺诈的问题，如果情况属实，我认为应当报警。依照民事法律来处理这个问题，我认为非常艰难。
[网友摊子]问：买下房子后发现噪声超标能否解除合同？
[嘉宾任金刚]答：噪声超标不是开发商的问题，是业主与噪声发生人的法律关系问题。噪声超标可以通过环保部门来协商处理，协商不成的可诉诸法律。
[网友你好]问：怎样判断中介公司的好坏
[嘉宾任金刚]答：有两条可以判定，一是中介公司的资信，也就是说他的注册资本、股东情况；二是该公司的信誉情况，也就是说在中介过程中有良好实绩的中介公司。上海榜上有名的房屋中介公司很多，但相对的中介费用会较一般的中介机构高一些。最近国家陆续出台限制中介费用的规定，相信这种收费低、中介服务质量好的情况不久会更多的出现。
[网友字下]问：赠我的房没办产权证赠与关系成立吗？
[嘉宾任金刚]答：不能成立。赠与的法律特征有两点，其一是有赠与和受赠的合议；其二是赠与标的与实际交付，由于房产的交付是一个重合性的交付，这个重合交付是指房产的物体的权利交付和法律的权力交付。物体的交付以实际控制了房地产作为标志；法律的权力交付以房地产交易中心受理并完成了房屋转让即受赠人已获得受赠房地产权证为标志。
[网友屋檐]问：购买二手房合同履行过程中所买的房子被拆迁该如何办，都快急死我了
[嘉宾任金刚]答：现行的动拆迁房明确规定，被拆迁人是以如下方式来认定拆迁户的，如产权房以产权证记载的权利人为被拆迁户或被拆迁人，如使用权房以租赁户为一户，同住人为共同权利人，没有完成二手房买卖的最后交割，除非与卖方达成一致意见，否则不能享受被拆迁的政策。反之，买方也无须承担被拆迁的风险和义务。
[网友疯子]问：买二手房最怕留下后遗症。绝大多数的二手房纠纷，都是合同签得不规范或是忽略部分条款而引发的。可是我只不过是个普通老百姓，哪里有那么多专业知识！
[嘉宾任金刚]答：这个问题我希望你能注意我今天一开始讲到的二手房买卖应当注意的交易安全问题。
[网友大板鸭]问：王、沈原为夫妻，两人离婚后，原住房由法院判归女方所有。男方拿着已被登报声明作废的房产证，找到了不明就里的买主，在骗取了8万元的首付款后，便逃之夭夭。购房人秦某付出了巨款，却再也不见售房人踪影，只得叫苦不迭。从法律的角度来看，我们可以从中吸取什么教训啊
[嘉宾任金刚]答：这是诈骗行为，男方以作废了的房地产产权证虚构事实，骗取财产，显属触犯刑律，以欺骗的方式骗取他人财产的法律规定。
[网友托尼]问：我购买的二手房在申报户口时，派出所不让，才发现交易的上家户口已迁出，但上家的上家偷留了一个户口。据上家讲因为他们的户口当时能报进，故不知情。现上家的上家说交易是其子背着父母所为，要求返回房屋，而我已向上家付清房款并且入住。我该怎么办？
[嘉宾任金刚]答：如果这位网友的二手房买卖已完成交易，即已经取得房地产产权证的话，那么你完全可以向公安部门要求行政迁出保留在该屋内的空挂户口，如行政调解不行，可通过诉讼的方法来解决，一定会得到法律的支持。
[网友风请样]问：所以，他认为自己应该分得一半。但是，何晴认为虽然陈建国确实出资装修房屋，但是她一直是户主，而且房子是她父母留给她个人的私房，没有理由分给陈建国一部分；另外，她与陈建国一样，在本市没有其他住所，如果分给陈建国一半，那么，离婚后她必须与前夫生活在一处狭小的空间里，"这和没有离婚有什么区别"？何晴表示心理上对陈建国的要求很难接受。
[嘉宾任金刚]答：从你反映的情况来看，房屋的性质应当是使用权房，使用房是不涉及共同财产的问题。法律上对这类问题的处理是参考两个原则来处理的，第一是使用权房的来源属何方；第二从男女双方现状的情况来看，谁更需要居住该房，也就是通常讲的其中一方是否他处有住房。有关装修费的问题，是不可能作为财产来谈的，是夫妻双方以消耗和灭失的财产，不存在再交割的问题。
[嘉宾任金刚]结束语：今天和各位聊到现在，大家如还有什么问题，可以通过我们东方法律网转告我们，我们会采取合适的方式给予答复。谢谢大家！
