[主持人的话]
　　
　　近年来，业主因拒付物业管理费被告上法庭的事件时有发生，因车位纠纷、物业服务不及时、配套设施未兑现等原因发生纠纷，业主能否以拒付物业费主张自己权益？新颁布的《物权法》对此有何说法？……

　　2007年4月13日（周五）15：00—16：00，我们邀请上海市申光律师事务所毛国平律师做客东方网嘉宾聊天室，通过网络跟大家聊聊物业管理纠纷等方面的法律问题，并在节目中解答大家提出的一些法律咨询。聊天现场

　　[嘉宾介绍]

　　毛国平律师，上海市申光律师事务所主任。现担任中国民主建国会上海市委律师委员会副主任、华东师范大学法政学院兼职研究员、上海市律协法律援助何社区服务研究会委员。

    毛国平律师擅长业务领域为房地产类案件。

　　地址：上海市襄阳北路97号505室  邮编：200031
　　电话：86-21-54042057  传真：86-21-54670575
　　E-mail：mgplawyer@126.com

    [聊天实录]

    [嘉宾毛国平]答：各位网友，下午好！我是上海市申光律师事务所毛国平律师，今天有幸在网上和大家聊关于物业管理的问题，以及新颁布的中华人民共和国物权法中的相关物业管理以及业主权利问题。

    [嘉宾毛国平]答：我从事律师业务超过15年，办理房地产案子数百个，既有市政府关注的要案，也有标的过亿的大案，但我今天想跟网友聊的是物业管理的业主的身边事。在去年，我承办了一个小区中侵权的案件，该案经历了一审、二审，以及再审程序，主要的案情是这样的：某天清晨，五位老人在小区里面晨练，其中一位老人所豢养的宠物狗由于没有狗链，走进这群老人时，其中一个老人倒地后送医院治疗，进行脑膜手术，花去医疗费以及相关的费用三万多，受害者将狗的主人起诉到法院，要求赔偿上述款项。狗的主人深感委屈，认为狗没有咬伤、也没有碰及被害人，不应该作为本案的被告，该案也引起了整个小区的热议，结果一审判决受害人胜诉，二审判决狗的主人胜诉，受害人不服，通过检察院提起抗诉，进入再审程序。最后，在审判人员以及双方律师的共同努力下，达成和解，比较顺利地解决了该蛮难的一件案子。通过这个案例，我认为，小区的物业管理，包括业主以及相邻关系对社区的稳定非常重要，而我们作为律师，在处理此类案件中，应该本着客观解决社区矛盾的态度，使业主能够和谐的相处。在处理这个案子的过程中，我充分考虑到，如果最后由再审程序来判令受害者或者狗的主人败诉的话，那么他们中的某一个人肯定在小区里面难以与邻里之间体面地相处，只有通过调解，双方退让，达成妥协，才能使邻里间的关系不至反目成仇。

    通过这个案例，我也比较仔细地研究了目前我国07年3月16日颁布的物权法，本次物权法对业主、对物业管理、对业主的权利都有了比较大篇幅的规定，尽管这些规定还需要实施细则以及司法解释的进一步细化，但物权法已经将业主的权利、物业管理的重要性充分体现出来。物权法所体现的司法理念充分展示了建立和谐社会所要求的广大人民群众的意愿，物权法以一个章节的14条的篇幅比较全面的概括了业主的建筑物区分所有权，揭示了业主在建筑物中的三个权利：一个是对专有部分享有所有权；一个是对专有部分以外的享有共有的权利和共同管理的权利；同时物权法也规定了业主所关心的物业管理的问题、社区车位的问题、业主委员会的问题，以及维修基金使用的问题。在现实生活中，这些对业主而言都是大问题，这也是我们律师在未来很长的时间里需要关注的业主、社区的民生问题。只有这样，才能使社区稳定健康的发展。

    [网友xiha]问：毛律师，我就想问预告里提到的这个问题“业主能否以拒付物业费维护自己的权益？”，现在业主好像只有拒付物业费这唯一的手段和物业公司抗衡？

    [嘉宾毛国平]答：业主不应该以拒付物业费来维护自己的权利，因为业主拒付物业费的后果不仅损害了物业管理公司的收费权益，也损害了其他业主的权利。业主不应该以违反规定的方式来抑制物业管理，而应该通过合法的途径表达意愿，可以通过业主委员会，可以通过业主大会向物业管理提出意见，进行诉讼，乃至于解聘无法履行物业合同的物业公司。

    [网友66]问：开发商合同中写“小区提供有偿班车服务，但将随交通成熟而逐渐减少班次直至取消”，现开发商单方面解释认为交通已成熟打算取消班车，但事实上只是原有的一条公交线的站台改为了小区名称，开发商在没有经过广大业主同意的情况下就已经和公交公司在谈合同，我们业主该怎么办？我们是否有权利要求开发商继续运营小区班车？

    [嘉宾毛国平]答：如果开发商只是将原来的一条公交线的站牌改为了小区的名称，而没有再增加另外的交通线的前提下，要取消小区提供的有偿班车的服务，将是违约的。而合同上所写的“随着公交成熟而逐渐减少班次直至取消”，相对笼统，在开发商的合同中，应该充分注意到，对于公交成熟逐步养活班次量的确定，否则业主难以维护自己的合法权益。本提问中所涉的仅改小区名称为交通成熟的说法不能成立，业主有权要求开发商继续营运小区班车。

    [网友66]问：业委会成立后改选物业，旧物业不肯退出小区，新物业进不来，打官司业委会好像无法成为主体？业主该怎么办？怎么样才能把旧物业赶出小区？

    [嘉宾毛国平]答：业委会可以召开业主大会，征得超过半数的业主同意，而进行诉讼，诉讼时由同意的业主推举代表进行。新的物业法里也涉及了这个问题，相信以后的司法解释，包括实施细则能够解决你所提的诉讼主体问题。

    [网友sl]问：业主个人能否就菜单式服务不到位（如保安0.17元/M，个人认为只值0.15元/M）提出诉讼？

    [嘉宾毛国平]答：菜单式的服务通常是提供给整个小区的，而不单独提供给业主个人。对于菜单式服务的选择，也需要大多数业主的认可，或者业委会的同意。如果因为服务不到位，可以就服务缺位的约定条款提起诉讼，但也需要征得大多数业主的同意。

    [网友想封露台的人]问：律师们好。我去年十月份买了套房子。买的是顶楼。有露台的那种。购房合同上写明该露台的所有权归该房地产商所有。使用权归我也就是业主所有。因该露台的防护栏杆过低。故我打算把该露台用塑钢板封起来。但该小区物业就是不让封。我想问一下。根据我国即将实施的<<物权法>>。我有没有权利把该露台封起来呢？为什么？我该怎么办？请详细给予解答。

    [嘉宾毛国平]答：如果露台的所有权归房地产商所有，那么你就无权用塑钢板封起来。除了所有权不是你的，这里还涉及到规划的许可，如果因为保护栏杆过低的话，你可以通过和开发商、物业管理公司进行沟通，加高加固，以避免安全隐患。新的物权法所规定的也是这样的。

    [网友小张]问：小张通过某中介公司出国打工，共交纳中介费50000元，中介公司为小张伪造了假大专学历证书。小张刚刚出国，就被外国执法机关以伪造假学历证为由遣送回国。小张的损失应由谁承担？如何维权？

    [嘉宾毛国平]答：如果小张明知中介公司替他伪造了大学学历，那么小张的损失应该由他自己来承担。如果小张不知道中介公司替他伪造了假的大学学历，那么他的损失是可以依法向中介公司索赔，而中介公司则涉嫌构成了伪造事业单位印章罪。

    [网友考拉宝贝]问：毛律师您好，我买的房子物业管理费用里有一项是装修垃圾费，我想问这个收费是否合法？我可以拒绝交吗？

    [嘉宾毛国平]答：物业管理费应该是有这项内容的，但如果你能够把装修的垃圾，自己装运到规定的位置，可以和物业管理协商免除该项费用。

    [网友掌柜]问：由于首届业委会业主投票数迟迟不能达到要求（入伙已经6年了），无法成立起来。但是近来小区监控显示屏老化，看不清图像，需要更新。业主们认为业委会没成立，没法动用维修基金，应该由开发商来承担，开发商认为已过保修期了，而且业委会不能成立不是开发商的责任，拒绝承担费用。请问毛律师，我们业主怎么办？总不能出了治安问题在来讨论谁的责任吧？

    [嘉宾毛国平]答：我不太清楚没有成立业委会的原因是什么，如果是入住的人数达不到总建筑面积的一半，且入住人数无法达到成立业主委员会的人数，那么业主们可以寻求政府相关部门（房地产部门）的指导与帮助，妥善解决因为没有业主委员会而无法解决的上述问题，这个也符合物权法的相关规定，第75条：地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。另外，可以和开发商协商，由他们先行垫付，而后待成立业委会后再从大修基金里动用维修基金。

    [网友农民之友]问：法律规定：农村村民将原有住房出卖，出租或赠与他人后再申请宅基地的一律不批准！村民张三将自住的房屋出租给他人居住（张三夫妻现不在村里住），今年张三依据儿子长大成人需要房屋为由，提出申请审批建房可以吗？

    [嘉宾毛国平]答：申请宅基地与使用宅基地建房是两个概念，村民张三可以利用原来的宅基地的空地申请建房，而不是再申请宅基地。所以，在原先宅基地上建房向有关部门提出申请，应该是可以的。

    [网友小潘]问：物业管理纠纷，(指管理方过错)。业主拒付物业管理费被认是非法。那么除了既费时又耗钱的打官司外，还有什么维权办法？我们小区10年来没有业委会，又拿物业没办发。如何合法权维？

    [嘉宾毛国平]答：你们可以与政府的房地部门联系，取得他们的指导与协助，建立业主委员会，维护自己的合法权益。  

    [网友战国华]问：前不久有则报道：一位业主因对小区停车位涨价不满引发与物业矛盾，当保安在门口拦车向其收费时，该业主驾车将保安撞伤。新物权法对车位有关使用是怎么规定的？如果业主不满涨价规定能否成为诉讼主体？业委会能否告物业？如果涨价决定是经业委会同意的，业主能否告业委会和物业？

    [嘉宾毛国平]答：新物权法对车位问题比较关注，它的规定是这样的，第74条规定：规划区内的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方试约定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据小区的车位的归属来确定是否通过诉讼的方式解决，如果是出售或附赠的话，那就不存在这个问题了；如果是出租的话，需与当事人协商解决；如果是业主共有的话，物业不应该将这笔费用收归公司所有，而应归于业主所有。

    [嘉宾毛国平]答：非常高兴有幸和网民通过网络沟通，今天没有来得及回答的问题，可以和申光律师所联系。